中新经纬2月9日电 题：现房销售改革提速，已从“鼓励”升级为“试点”
作者 严跃进 上海易居房地产研究院研究总监
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，2023年河南将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。同时，开展住房优居行动，提高住房品质，扩大住房消费。
河南是2022年全国保交楼工作的标杆省份，此次再提现房销售改革更具风向意义。我们通过研究发现，当前现房销售(指“即买即交付”的新建商品住宅，不包括商铺、写字楼)改革在提速，且大城市推进节奏明显加快。现房销售政策正从过去“鼓励”升级为“试点”，这或将表明现房模式改革已正式开启。
全国现房销售规模明显比期房销售行情好
2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据出现小幅降温，与房地产市场降温有关。若对比全国房地产销售另外两个指标，现房销售数据其实并不差。2022年，全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这说明现房销售市场并没有遇到较大下跌。
图1 全国现房销售面积及同比增速
数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院
数据显示，2021年6月，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，2022年12月一度达到13.9%。现房销售占比拉升，体现了购房者信心变化。受烂尾楼事件冲击，购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠，使得现房销售市场占有率提升。
图2 全国现房销售面积占比(年初累计销售面积口径)
数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院
警惕劣质现房混入交易市场
研究显示，历年现房价格总体上比期房价格要低，如2022年现房价格为8326元/平方米，期房价格为10486元/平方米，两者价差为2159元/平方米。
理论上现房认购风险较小，其价格应比期房要更高。之所以显现反常，原因在于目前市面上有部分现房属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，房价较低。
这给我们提出警示：当前现房销售占比在拉升，但可能存在不良交易结构。即部分劣质现房可能在这两年“混入”到住宅交易市场。
图3 全国现房和期房的销售价格
数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院
我们针对全国31个省份在2022年的现房销售面积、同比增速、近3年销售面积占比等统计后发现，2022年，部分省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速分别为41%、33%和32%。目前，江苏、河南属于现房销售规模较大省份，分别为1942和1555万平方米。湖北现房销售面积同比增速拉升明显，达到32%。其在2020年、2021年现房销售占比均为9%，到2022年则上升为15%。
近5年现房销售规模占比有望达到20%
中国内地期房销售模式已实行超过30年，该制度为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等发挥了积极作用。2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险探讨明显增多，关于现房销售的各类文件和建议也明显增多。最为典型的是，2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确要促进转型，有条件的可以进行现房销售。
当前，全国现房销售规模占比约为14%，预计在近5年政府改革推动下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%，这意味着后续购房市场中，5套住房有1套是属于现房。
现房销售占比上升，本质是各地土地供应模式的转型，未来，全国多个城市的土地、房地产开发、住房交易等都会随之改变。
我们预计未来有几项工作会明显提速，如商品房预售资金监管政策会逐渐规范、预售门槛将结合短期和中长期做差异化调整、供地政策会嵌入现房销售条款、现房销售制度和流程会加快制定、“交房即交证”有可能与现房制度改革紧密捆绑等。(中新经纬APP)
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