中新经纬3月28日电 题：黑石爆雷叠加银行业危机，美国商业地产或雪上加霜
作者 陈洪斌 鹏扬基金首席经济学家
近期，美欧银行业的危机成为市场关注的焦点，而有一个与之相关的风险点同样值得关注，那便是美国商业房地产市场。3月初，全球最大私募股权基金管理公司黑石出现爆雷，黑石旗下价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)发生违约，已经让外界开始关注到美国房地产业在全球加息周期中变得摇摇欲坠。
其实，黑石的风险在2022年四季度就有所显现。当时，由于投资者赎回请求激增，黑石紧急限制了旗下规模高达1250亿美元房地产投资信托基金(BREIT)的资金赎回。该BREIT产品遭到集中抛售，很大一部分原因与其底层资产相关。打开该产品资产包以后发现，里面存在大量的出租类资产，且资产的租金比率非常高。投资者或是根据美国房地产价格和美国房地产租金之间的关系，判断资产包里整体底层的资产价值在未来一段时间(比如12个月或18个月)有可能出现贬值风险进而“跑路”。
美国房价已经在下行区间之中，如果涉房的有价证券被抛售，房地产贷款放不出来，就会面临被抛售的风险，这两件事情正在发生。由于美国会计准则(US-GAAP)在涉及房租的证券的公允价值调整方面有漏洞，导致相关资管产品的估值不能反映未来的市场风险，黑石的BRIET产品被抛售，黑石违约又加剧了这个过程。而私人基金参与地产证券市场，就会受到估值问题的困扰，担心成为接盘侠。同时，升息和折价也重创了投资人的信心。2022年四季度黑石不但涉房证券爆雷，而且全球各大资管机构均遭遇赎回，叠加商业银行收紧地产方向的风险敞口，双重打压下地产的风险不断累积。
如今，黑石的爆雷又叠加美欧银行业的波动，或继续重击美国商业地产市场。从硅谷银行、签名银行、第一共和银行到瑞士信贷，再到股价一度大跌的德意志银行，银行的问题已被暴露出来。无论各国政府、央行和存款保险机构怎样救助，银行业在之前的20年里，在低利率环境下的扩张，形成的在升息环境下的资产负债倒挂、期限错配、坏账上升等系列风险无法停止。根据美国联邦存款保险公司(FDIC)公开的数据，全美商业银行的存款，从2022年二季度初就开始不断流出，由于升息和挤兑形成了资产折价，截至2022年末，全美存款类机构持有的证券资产浮亏规模接近7000亿美元。如果继续遭受挤兑，这些浮亏就会加倍变成实亏。银行的挤兑，削弱了银行的负债端，导致资产负债表收缩，从而形成了整个金融系统的收缩，最后可能引发经济衰退，继续重击商业地产市场。而目前似乎还没有看到能结束这场银行挤兑危机的有效方法。
其实，无论是黑石涉及的商业地产市场的下行，还是硅谷银行等涉及的科技投资的下滑，背后都与全球通胀、美联储升息、经济下行有密切的关系。最近这三年的经济增长主要来自2020年新冠肺炎疫情之后的全球大放水，各国的财政和货币当局都竭尽全力救助疫情下的本国经济。美联储在疫情期间开启无限度量化宽松，带来了巨大的隐患，通货膨胀、资产价格飞涨、债务杠杆激增。现在是应该“还债”的时候了。通过我们的指标体系，观察美国的货币环境、就业市场，判断美国的经济趋势，发现已有明确的信号显示美国将在2023年二、三季度持续衰退，甚至可能加速衰退，而这对于美国的商业地产将是雪上加霜。
当前，资产价格下跌进一步压制了市场的风险偏好，无论是机构投资人还是个人投资人都变得谨慎，甚至风声鹤唳。种种问题在产生时都是相互独立的，在过去的30年里，单独一个因素出现都可能带来很大的市场风险，而现在这些问题一起发生，而且出现了相互影响和叠加，对其风险的追踪更应重视。总的来说，这次的危机或许还没有结束，而后续危机将如何演化，还需要持续跟踪高频数据，适时降低风险敞口。(中新经纬APP)
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