中新经纬4月14日电 (薛宇飞)华发股份、美的置业是近几年逐渐壮大起来的房地产上市公司，在市场承压的2021年及2022年，两家企业保持了整体稳定。
对比两家企业业绩数据会发现，过去几年，美的置业在销售额、营收等方面都高于华发股份，但2022年的市场调整，让华发股份在销售规模上大幅反超了美的置业。盈利方面，华发股份的一些指标表现更佳。不过，两家企业在2022年均计提了资产减值准备，对利润带来负面影响。
销售额大幅反超美的置业
华发股份由华发集团控股，隶属于珠海市国资委。在商品房销售额明显下滑的2022年，华发股份成为少数另类，全年实现销售额1202.41亿元，仅比2021年的1218.9亿元微幅下降。从行业排名看，华发股份位列克而瑞2022年中国房地产企业销售榜第18位，较2021年提升14位，排名进步迅速。
从销售面积看，华发股份也出现明显下滑，2022年实现销售面积400.9万平方米，低于2021年的468.8万平方米。销售面积下滑、销售额却基本不变，说明华发股份去年的销售单价有所提升。
在去年，该公司华东大区的销售额增速明显，占总销售额的比例达到64.79%，较2021年提升了近20个百分点。在珠海大区、华南大区销售额大幅走低的情况下，华东大区成为华发股份的业绩“压舱石”。
由美的创始人何享健实际控股的美的置业，是近些年行业的“黑马”，同时也是过去两年少数获得融资政策支持的民营房企之一。2022年，公司销售额并未抵抗住行业下行影响，全年销售额为792.4亿元，同比下滑了42.22%，这与去年初定下的1400亿元的销售目标相去甚远。根据克而瑞研究中心的排名，美的置业2022年排在行业第24名，较2021年提升4位。
过去几年，美的置业的销售规模一直高于华发股份，美的置业也先于华发股份一年，挺进千亿销售额房企之列。但在行业剧烈调整的2022年，华发股份实现大幅度反超。在近日召开的2022年度业绩会上，美的置业管理层对未来的市场偏谨慎，土地购置上基本聚焦到长三角、珠三角和一些中部、东南、西南的省会城市。
计提资产减值影响利润
2022年，华发股份实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；营业成本达472.43亿元，同比增长24.26%；由于营业成本的增幅高于营业收入，导致公司毛利润同比下降9.6%，降至119.47亿元。
房地产开发销售业务占华发股份总营收的绝大部分，去年该部分实现营收567.84亿元，同样是由于营业成本增幅大于营收增幅，该部分毛利率下降了5.37个百分点，降至20.25%。
2022年，美的置业实现营业收入为736.31亿元，同比下降0.1%；毛利润为113.06亿元，同比下降16.2%，主要由于期内确认项目的单方成本较高；毛利率为15.36%，同比下降约3个百分点。
整体看，据克而瑞研究中心测算，去年华发股份毛利率、净利率、归母净利率分别为20.18%、7.98%、4.36%，美的置业上述三个指标分别为15.36%、4.86%、2.34%，均低于华发股份。可以看出，美的置业的营收规模虽然明显高于华发股份，但盈利能力不及后者。
华发股份、美的置业的盈利能力在2022年均有下滑，原因之一就是计提了资产减值准备。去年，华发股份新增计提的相关资产和信用减值准备总额8.40亿元，其中，应收款项坏账准备为8095.29万元，存货跌价准备为7.60亿元。此次计提，导致华发股份的净利润减少了6.30亿元，归母净利润减少5.25亿元。
克而瑞研究中心称，近年来，美的置业净利率出现持续下滑，主要是由于美的置业期内计提了较大规模的减值准备。2019年至2022年四年期间，美的置业累积计提了约57亿减值准备，2022年美的置业计提在建物业及已竣工待售物业减值准备18.55亿。
受惠于2022年支持优质房企融资政策的利好，美的置业相继与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及部分股份制商业银行签署战略协议，累计获得超1500亿授信支持。截至2022年年末，公司净负债率43.9%，现金短债比1.60，扣预后的资产负债率68.2%，“三道红线”全部转为“绿档”。
少数股东权益增加明显
少数股东权益占比较高，在不少上市房企中都表现明显，华发股份、美的置业也存在这种情况。
截至2022年末，华发股份股东权益合计1094.49亿元，其中，少数股东权益为897.07亿元，较2021年末增加了19.49%，占所有股东权益的81.96%。拉长时间看，2018年以来的5年间，少数股东权益在股东权益中的占比都超过了50%，且呈现占比逐步提升的趋势。
少数股东权益占比增加，就意味着归属于母公司所有者权益占比的下降。2018年时，华发股份归属于母公司所有者权益占所有股东权益的比例达46%，到2022年，就只剩下18.04%。
2022年，华发股份实现净利润、归母净利润分别为47.26亿元、25.78亿元，归母净利润占净利润的比例为54.55%，明显高于归母所有者权益占股东权益18.04%的比例。归母净利比例明显大于归母所有者权益比例，会被一些分析人士视为公司存在“名股实债”嫌疑。
在2021年年报发布后，上交所就向华发股份下发《监管工作函》，要求其解释近几年少数股东权益大幅增长、2021年归母净利润和少数股东损益增长趋势不一致，对少数股东是否存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。
华发股份在2022年5月回复上交所称，2019-2021年公司少数股东权益大幅增长，主要是公司引入合作方共同开发项目，少数股东方资本金投入增加，与房地产行业趋势吻合，符合公司实际情况。在资本市场房地产上市公司定向或公开募集权益性资金受限的情况下，公司归母所有者权益增长主要依赖各年度留存收益的积累，增长有限，因此少数股东权益增速显著高于归母所有者权益增速。公司不存在与少数股东不同比例分配的情形，对少数股东不存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。
美的置业同样存在少数股东权益与少数股东损益增长不一致的情况。2022年，公司非控制性权益为254.49亿元，同比增长4.74%，占全部股东权益的50.58%；非控制性权益应占净利润为18.50亿元，却同比增长了18.67%，占全部净利润的51.73%。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)
(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)
中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。
责任编辑：罗琨
【编辑：万可义】