中新经纬客户端4月19日电 题：《李宇嘉：楼市调控，又到关键时刻》
作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)
路透根据中国国家统计局4月16日公布数据测算，3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.6%，连涨42个月，涨幅较前月的10.4%有所上升，为2017年6月以来最高。3月份，70个城市中二手房下跌个数为10个，较2019年2月的14个继续减少。
其中，有两个数据需要关注：一是70城同比涨幅，再度超过10%；二是二手房价格下跌城市迅速减至10个。这说明，首先，新房价格同比涨幅超过10%，触及调控的“红线”；其次，2018年新房限价，标定区域价格，引导二手房价渐进下跌。房价“软着陆”的路径，可能要被新一轮的周期反弹截断。
此次“小阳春”存在炒作
根据克尔瑞监测，2018年下半年，土地市场平均溢价率普遍低至10%以内。2019年1-3月，平均溢价率分别为10%、11%和21%。22个典型城市中，近8成城市可比地价较2018年上涨，较2017年上涨的城市超过一半。相比2018年，西安地价上涨近150%，昆明和太原上涨超过30%。
结合上述数据来看，本来已经进入下行通道的楼市销售，有逆转向上的迹象了。扣除去年12月份开发商“抢业绩”因素，去年10月份以来，全国商品房销售面积同比一直负增长，但今年3月份转正为增长1.8%。如果单纯是“小阳春”，即前期积累需求的季节性释放，并无何不妥，但这一次炒作氛围很浓。
原因何在？回顾2016年10月，楼市逐步启动限价。“环比不增长、逐步有回落”，是管理层对16个热点城市(后扩展至20个)调控的指示。2018年，尽管限价引起一二手房价格的“倒挂”，部分城市出现“抢房”，但新房限价，直接导致新房价格下跌，并引导二手房价格下跌，房价“温吞水”般回调。
这种情况下，有两类主体很焦灼：一类是2017-2018年高位入市或加杠杆买房的，现在基本被套。即便房价微涨，扣除交易成本、机会成本、杠杆利息，大概率是亏损的；二是2016-2018年高价拿地的开发商，接受限价管控，项目入市即亏损。即便随行入市，周围房价下跌，也难逃亏损的局面。于是，“小阳春”炒作就这么来了。
近期各大媒体纷纷刊文，提出切忌炒作楼市“小阳春”，呼吁应坚持房地产调控不动摇，谨防新一轮房价上涨。紧接着，4月16日，长沙发布“契税新政”，4月22日开始，全市二套房一律按照4%的契税标准征收。可以看出，“一城一策”，是未来调控的主基调。调控权利给到地方，稳定房价的责任也在地方。
楼市稳定局面不变
周期轮回式的调控，过去我们经历了很多轮，效果不见得好，反而促成了爆发式和周期式的楼市反弹。更重要的是，恶化了市场对于房价上涨的预期。那么，问题出在哪？下一步该怎么办？
一是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市处在历史最高位上，风险“软着陆”的前提是稳，这个战略没有问题。但偏偏，在市场的眼里，这是给楼市的安全边际“背书”，加上中介、开发商、自媒体宣传，便是楼市“底部已现”的佐证。
二是“一城一策”。这一机制本意是地方权责对等，但可能异化为借机松绑调控、刺激楼市。当经济面临压力时又遇上减税降费，部分地方政府的财政压力大了。依赖楼市的惯性思维又将重现。
三是货币宽松。打掉影子银行和“非标”，资金不会像过去一样，绕道进入地产。不过，有一点是确定的，银行是追求利润的实体。银行充裕的资金，自然会追求安全的资产，放给地产最省心。
拿捏稳定和反弹，这是个高难度的技术活儿；“一城一策”的长效，有赖于真正夯实城市政府的主体责任，特别是在经济面临压力、减税降费的时期，更考验谁是真调控、谁能放弃短期利益；货币能否进入实体等。
再看一季度经济数据，最终消费支出对经济增长的贡献率达77.8%之高；大湾区等都市圈“增长极”欣欣向荣，开发投资有很强的韧性。总之，经济的“底部”清晰可见，强化调控，下拉经济的空间并不大。但是，对于正在形成的“房住不炒”、正在打破的“房价只涨不跌”，意义非凡。
对楼市而言，大稳的局面不会变。未来三至五年，“高交易成本、低收益预期”是楼市交易的基本格局。抢着上车的投资客们，不要天天算着账面上的“尾部溢价”，“尾部溢价”在2-3年后交易时未必能够实现。高交易成本下，虚高的资产泡沫已开始消耗，可能你感觉不到，这便是调控的艺术。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)
李宇嘉
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【编辑：徐世明】