中新经纬客户端4月23日电 (赵竞凡)行业规模效应加剧，在大型房企收缩之余，中型房企加入规模混战，中南建设便是其中之一。
江苏中南建设集团股份有限公司(下称中南建设)是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的企业，1988年起家于江苏省，2016年将总部迁至上海并由此开启高速扩张进程。
截至2018年年底，该企业在三四线城市的待开发土储占总土储的六成以上。不过，伴随棚改货币化政策调整和三四线楼市降温，重仓三四线城市的房企或多或少面临“房子不好卖”的尴尬处境。中南建设能“幸免于难”吗？
楼房 中新经纬 王潮 摄
重仓三四线，维持高周转
回顾来时路，中南建设的关键词是“高周转”“三四线”。
2016年，中南建设以700亿元的代价买入27个土储项目，在“三先六快”高周转体系的加持下，土储迅速转化为销售收入。截至2016年末，其销售额由2015年的225亿元跃升至2016年的502亿元，足足翻了一番。
受扩张模式激励，中南建设在2017年豪掷1907亿元购入98个土地项目。到2018年，仅上半年，中南建设便购地80宗，从全年来看，中南建设拿地超过110项。
大举拿地让中南建设的债务率明显飙升，净负债率在2017年冲上233%的高位，其后虽于2018年中期降至197.7%，但仍远超80%的行业警戒线。此外，中南建设的经营性活动现金流也不乐观，除2017年一季度小幅归正外，2016年至2018年中期，几乎持续为负。
在资金吃紧的情况下，销售回款成为维持现金流稳定的重要保障。但结合公司的城市布局策略来看，事实未必如预期般美好。
中南建设以重仓三四线城市为布局特色。截至2018年上半年，中南建设在三四线城市的在建开发面积占总在建开发面积的72%；与此同时，这些城市的未开工面积在总量中的占比则为79%，意味着有大量的位于三四线城市的土地资源将在未来几年转化为可销售房源。
进入2019年，结合中南建设为多家三四线城市项目公司进行融资担保来看，重仓三四线城市的策略仍未改变。不过，伴随棚改货币化政策调整和三四线楼市降温，对于这一策略预计达成的实效，多位业内人士不甚乐观。
野村证券陆挺团队在近期的研报中提出，考虑到今年棚改目标或将略低于去年，叠加抵押补充贷款支持政策的缩减，三四线城市楼市或将面临压力。
戴德梁行北中国区研究主管魏东在接受媒体采访时也表示，绝大多数三四线城市呈现人口净流出状态，其房价没有人口、经济的支撑，因此盲目投资可能会使企业面临风险。
中南建设是否意识到这一问题呢？从其4月22日夜间发布的2018年年报来看，2018年公司新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等二三线城市，而在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。
负债高企，偿债承压
尽管依旧偏重三四线城市，但中南建设2018年的业绩实属不错。其2018年年报显示，年内公司实现营业收入401.1亿元，同比增长31%，实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%。不过结合债务数据来看，前述盈利数据背后还有隐忧。
受加快投资影响，2018年中南建设房地产业务新增项目规划建筑面积1595万平方米，是销售面积的1.4倍。受此影响，公司总负债率由2017年末的89.81%，提高到2018年末的91.69%，持续超过80%的行业警戒水平。
债务升高，偿债压力也如影随形。为加速扩张，中南建设在2015年至2017年之间发行了96亿元的公司债券，仅利息便高达7亿元，而集中偿付时间为2019年-2021年。评级机构标普于2018年称，由于中南建设面临大规模债务到期，其再融资风险高于行业平均水平。
即便如此，中南建设仍在持续融资的道路上坚定前行，其常用的融资手段是为项目公司担保。自2017年起，中南建设的对外担保明显提速，截至2019年4月23日，其实际对外担保总额达到564亿元，占公司同期归属上市公司股东权益比例的323.96%。
中南建设融资担保公告 截图来源：Wind
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，为子公司融资进行担保无可厚非，但如果子公司的负债和盈利情况不容乐观，而母公司担保频度不减，则需警惕在当前房屋销售行情降温的情况下，会否加大企业债务风险。
在年报的展望部分，中南建设提出将积极推进快速周转战略、优化资产负债表、加强融资能力，并称相信信基础设施建筑等领域还是政策鼓励的方向。
在三四线楼市降温之际快步进场，在资金吃紧、楼市调控常抓不懈之时高速加杠杆，等待中南建设的无非两种命运：赌赢大势，喜提规模扩张；惨淡经营，越发力不从心。不管哪种结局，一旦开始便没有退路。(中新经纬APP)
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【编辑：刘虹利】