中新经纬4月27日电 题：美国商业地产正酝酿新一轮风暴？
作者 袁玉京 安邦智库助理研究员
在国际银行业危机阴影暂缓的同时，美国商业地产却隐约出现“惊雷滚滚”之势。
近期，全球最大的上市房地产公司之一布鲁克菲尔德资产管理被爆出1.614亿美元的商业房地产按揭贷款支持证券(CMBS)违约。而在2023年稍早之前，布鲁克菲尔德就已经因为位于洛杉矶的煤气公司大厦和777大厦两栋大楼相关的7.84亿美元债务而被指控违约。
无独有偶，2022年12月1日，全球资管巨头黑石突然宣布限制旗舰房地产投资信托基金(BREIT)赎回，引发市场对地产行业的担忧。2023年3月初，黑石又被曝已违约一只5.31亿欧元(约为5.62亿美元)的芬兰CMBS。
“美国商业地产市场信心正变得脆弱”
多轮冲击之下，市场各界对美国房地产市场，尤其是商业地产市场信心正变得脆弱。一边是美联储不断加息导致市场利率暴增，另一边则是近期多家银行倒闭事件令刚刚被疫情重创的市场雪上加霜。再加上消费者日渐看淡全球经济前景，美国商业地产未来也变得更扑朔迷离。
首先，一些分析师认为，从相关指标来看，当前美国商业地产市场确实已开始出现转弱迹象。例如，美国《财富》杂志数据显示，自疫情暴发以来，美国商业地产空置率持续回升，由2020年一季度的11.5%升至2022年三季度的15.4%，尤其是疫情后远程办公的兴起以及近期科技企业为“降本增效”而采取缩减办公场地等措施，使得商业地产对办公楼的需求明显降低。
其次，2022年四季度，美国商业地产贷款违约率再度上行，环比上升3个基点至0.68%，尽管其绝对水平仍处历史低位，但边际变化仍引发了一少关注。
平安证券数据显示，截至2022年三季度，美国非金融企业部门杠杆率达到78.8%，明显高于2019年四季度75.3%的水平。企业杠杆率处于高位无疑限制了公司的资本开支计划，商业地产需求或将持续承压。
与此同时，在2023年第一季度的银行收益中，相关的压力上升迹象也开始露头。上周，富国银行报告称，美国商业房地产不良贷款自12月以来猛增近50%，达到15亿美元。
摩根士丹利则称，商业地产和经济前景恶化，是该行拨备较2022年大幅增加的原因。对此，资产管理机构BK资产管理宏观策略师施罗斯伯格表示，房地产业是最容易受到利率冲击的经济部门之一，“流动性压力预计将使得中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商和经理提供的贷款主要来自他们。”而第一美国金融公司高级商业房地产经济学家斯奈德则认为，通过CMBS等方式，美国各级银行对商业房地产市场有很大风险敞口，这影响了银行业的稳定，进而将对经济产生更大冲击。他指出，有统计显示2023年以来，所有商业房地产的信贷都变得越来越稀缺，近期银行业的困境只会加剧这一趋势。
资料显示，在美国，商业房地产贷款约占小型银行总贷款的40%，而在最大的贷款机构账面上约占13%，这导致商业地产市场的阴影很容易通过风险暴露的方式向各类机构传导。
4月21日，总部位于阿肯色州的欧扎克银行报告称，由于该行在商业地产行业存在过大风险暴露，因此不得不在第一季度将贷款拨备提高了10%。其当前的贷款准备金为3600万美元，比一年前的水平增加了10倍。
与此同时，管理价值3060亿美元的加利福尼亚州教师退休基金的首席投资官克里斯托弗·艾尔曼也在日前透露，他估计美国写字楼的价值已经下降了约20%，他因此预期该基金下520亿美元的房地产投资组合将出现巨大亏损，并正在为此做准备。
高盛的一份报告指出，近期写字楼地产的CMBS拖欠率已开始上升，预计未来还将显著上升：因为拖欠率上升与当前的加息周期息息相关。
除大型机构之外，美国投资者针对商业地产市场的不安情绪也在逐渐升温。在美国银行本月进行的一项调查中，几乎有一半受访者认为商业地产是最有可能发生系统性信贷事件的来源。
MSCI房地产部门的数据则显示，2023年前三个月，与写字楼相关的交易降至十多年来最低水平。此类担忧也在股票市场中有所反映。资料显示，房地产板块是2023年美股表现最差的行业之一。同时，标普全球在2023年3月末发布数据显示，房地产是现在全球做空最多的行业，也是美股做空第三多行业。
最后，这个行业在美国之外也引起了类似担忧，国际货币基金组织的一位高级官员，本月将商业地产描述为“一个焦点”。其最新金融稳定报告警告说，房地产价值下降、金融条件收紧和市场流动性不足的“有毒组合”，可能导致借款人难以为不断增加的到期贷款进行再融资，从而导致违约率急剧上升。
美国商业地产压力目前可控
不过，笔者看来，目前美国商业地产的压力仍不太可能演变成新一轮系统性危机。
首先，最关键的一点是，CMBS曾是过去房地产行业风险向更广泛系统性危机传播的关键路径。然而，从历史水平看，当前美国商业地产贷款在银行资产负债表中的比例仍未达到过高地步。同时，由于美国政府在2008年金融危机后推出的监管措施限制了相关金融衍生品的无序增长。在当前环境内，美国CMBS市场规模仍然低于RMBS(住房抵押贷款支持证券)。中金公司数据显示，在美国银行系统内，CMBS当前总规模约为3.6万亿美元，远小于RMBS的15.4万亿美元的规模。
其次，与住宅市场相比，疫情后的美国商业地产价格并未过度上涨。自2022年下半年开始，各类商业地产的价格已经出现回调，其当前水平已经与疫情前相近。因此，该市场中并未出现明显的泡沫痕迹，其下行风险空间也因此有限。
此外，正如很多分析师指出的，美联储政策和市场的自我调节调解机制目前也正在生效。一方面，透过贴现窗口等工具，美联储向市场注入的流动性正在缓解各类中小银行压力，从而减轻了商业地产市场危机在低流动性环境中持续恶化的可能。另一方面，硅谷银行事件后，市场对美联储进一步加息的预期有所降温。由此带来的无风险利率回落，也缓解了CMBS等资产的价格压力，继而减轻了银行和机构资产端的浮亏压力。
最后，综合各界经济学家观点来看，目前市场普遍认同的是，在相当程度上，当前美国商业地产承受的压力是一种对美联储紧缩政策的正常反应，而非出自行业本身的脆弱性或系统性危机点。
综上所述，尽管在多重打击之后，美国商业地产市场仍面临较多不利因素，但就当前美国金融体系的“健康状况”而言，预言美国商业地产市场将酝酿一场新的系统性危机，恐怕还为时尚早。(中新经纬APP)
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