中新经纬5月25日电 (薛宇飞)12日-24日的9个交易日里，华安张江光大REIT在二级市场的价格累计下跌近7%。之所以持续下跌，外界认为，这与12日哲库科技关停后公司在上海的办公地点退租，进而导致该只REIT计划扩募的项目出租率下降有关。机构称，仍需观察产业园区类的REITs后续的出租率修复情况。
不止华安张江光大REIT，2023年以来，已上市的27只REITs中有25只的价格都呈现下降趋势，其中6只产品的跌幅都超过10%。华泰证券分析，公募REITs在中国上市不满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期，在业绩不及预期和市场持续下跌的过程中，普遍采取较为谨慎的态度。
哲库事件引发价格持续走低？
近日，博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT相继通过了持有人大会的表决，实现扩募。
从结果看，前三只产品持有人大会赞成票的比例接近或达到100%，而华安张江光大REIT则有少部分持有人投出反对票，赞成率稍低。具体看，对于《扩募并新购入基础设施项目的议案》，华安张江光大REIT共有1737.49万份基金份额表示反对，赞成比例为94.13%；对于《延长基金合同期限的议案》，有1674.44万份基金份额表示反对，赞成比例为95.23%。
据了解，华安张江光大REIT的基础设施项目位于上海市张江科学城，可出租面积为43190.63平方米，截至2022年末，张江光大园的租赁业态为：在线新经济51.61%、集成电路20.64%、金融科技17.08%、先进制造业0.94%、产业服务配套2.33%。
对于华安张江光大REIT扩募时出现较多反对票，有分析认为，与近期哲库科技解散有关。5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，哲库科技是华安张江光大REIT扩募资产张润大厦的重要承租方之一，租赁面积占比46%。受此影响，该产品在12日、13日分别大跌3.18%、6.22%。
16日，华安张江光大REIT公告称，根据已签租赁合同，如哲库科技提前终止合同，应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。上海张江集团等企业已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作，做好客户开发。
其实，在哲库科技事件前的今年一季度，张江光大园项目已经有重要租户退租，导致一季度末的出租率降至70.57%，较2022年末下降22.03个百分点。华泰证券认为，出现价格大跌，可能与张江光大园出租率修复进度较慢、本身累计涨幅较高、市场对单一资产敏感性较高、机构占比提升，投资人对业绩不及预期的项目尤其谨慎等原因有关。
华泰证券指出，在今年部分产业园经历出租率和二级价格大幅下跌后，市场对于产业园类REITs资质的衡量视角有所改变，出租的稳定性成为更关键的衡量指标，对行业集中度和租户质量的分析有所调整。以往，市场可能觉得租户企业越大，稳定性越高，认为园区行业集中度相对较高，可能意味着园区定位清晰、运营管理能力较强，但是，这些固有思维模式都在发生转变。
整体看，哲库科技事件后，华安张江光大REIT二级市场价格表现不佳，12日至24日价格累计下跌了6.98%。
REITs产品整体走势欠佳
2021年6月，中国公募REITs正式落地，经过近两年发展，目前共有27只已上市的公募REITs产品，总发行规模为908.92亿元人民币，资产类型涉及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保以及能源六大类。数据显示，截至2023年4月末，REITs产品累计已分红37.38亿元。
但相较于去年，2023年以来，公募REITs在二级市场上的表现欠佳，不仅价格出现回落，成交活跃度也在下降。27只产品中，有25只产品二级市场的价格都表现为下跌，仅2只产品收益为正。
截至5月24日，有6只REITs产品今年以来的跌幅超过10%，分别是建信中关村REIT(-18.64%)、华夏中国交建REIT(-14.65%)、中金普洛斯REIT(-11.98%)、博时蛇口产园REIT(-11.04%)、中金安徽交控REIT(-10.95%)、平安广州广河REIT(-10.78%)；有6只REITs产品今年以来的跌幅在5%-10%，分别是鹏华深圳能源REIT(-8.32%)、富国首创水务REIT(-8.32%)、红土创新盐田港REIT(-6.36%)、东吴苏园产业REIT(-5.74%)、华安张江光大REIT(-5.50%)、华夏越秀高速REIT(-5.41%)。
跌幅最大的建信中关村REIT与华安张江光大REIT一样，均为产业园区性质的REITs产品，前者的基础设施项目位于北京中关村软件园，截至2022年末，平均出租面积108133.47平方米，平均出租率为81.29%。到今年一季度末，出租率降至68.47%。
华泰证券认为，在经历了二级市场的大幅回调后，REITs作为长期资产的配置价值初步显现。但从基本面来看，产业园续租未出现明显好转，张润大厦大租户哲库事件再次对市场产生压力，后续还需重点关注跟踪产业园的续租、租金、出租率情况。在机构投资者集中度提高、行为趋同的背景下，项目资质的优劣将导致二级价格走向分化，对于业绩表现不及预期、基本面修复尚需时间的REITs应保持谨慎。业绩基本面的修复情况仍是观察的重点，对于高速公路车流恢复情况、客户占比，产业园和物流园出租、租金增长情况等仍需重点跟踪。
中信证券称，从理性角度出发，公募REITs的长期配置价值已有所凸显。但值得注意的是，疫后经济的系统性修复是渐进的过程，REITs底层资产的业绩修复也难一蹴而就，建议当前更加关注二季度业绩修复确定性强、租户结构相对分散、出租率稳定的资产。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)
(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)
中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。
责任编辑：魏薇 罗琨
【编辑：王京晶】