中新经纬6月5日电 题：李宇嘉：“统租改造”要激发政策效应，须注重执行颗粒度
作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员
李宇嘉
近日，广东深圳南山区西丽街道白芒村因城中村“统租改造”引发关注。白芒村是深圳当前正在推进品质化改造提升的城中村之一，当地部分租客对正推行的“统租改造”产生一些疑问。比如：有房东发出通知要求租客在限期内搬离；部分租客孩子上学受到影响，受改造冲击周边房租在上涨等。
据悉，目前深圳南山区西丽街道办事处已经给出回应，针对个别房东提出的不合理要求，指挥部已调查并责令整改。对不具备搬离条件居民不强制搬离并维持房屋原租金标准。此外，将对愿意搬离的居民给予搬迁补助。
什么是“统租改造”？
简而言之，“统租改造”就是由政府或相关部门统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级之后再进行出租。这是深圳推行的一项重大民生工程。目前，以品质提升为目标的综合整治早已在多个深圳城中村进行，只是效果和进度不一。
正如我早前在探讨深圳发展核心竞争力时就提及，深圳能有今天的成就，离不开大规模的城中村和产业工人。依靠这些“城中村+外来人口”低成本资源优势参与国际竞争，深圳创造出了低成本的外向型经济优势，由此逐步向微笑曲线两端延伸，带动城市产业升级。
城中村也是深圳最大的存量房源地，是很多外来建设者等新市民、青年人来深圳奋斗的第一个落脚点。这里烟火气十足，居住空间弹性大、成本低。且城中村的大量住房供应，促进了深圳租赁市场的多元生态。目前，深圳低租金城中村房源为主的租赁机构顺应当前的人口与需求结构(城中村房源占全市房源的55%，占租赁房源的80%)。
尽管深圳“统租改造”落实过程中遇到一些问题与摩擦，但其作为深圳多渠道公共住房供应的重大创新政策，本身是惠民性质的。政策不仅顺应新市民、年轻人居住诉求的新变化，也有利于盘活存量房源，增加正规渠道房源供应，吸引和留住更多人才。
同时，以国企为主导，引入市场化运营企业，能把控一级市场，政策落地公共性、公益性，确保能之前缺失的如水电管气路、基础公共设施等短板补齐。
公共住房供应政策落地执行要注重“颗粒度”
俗语说，萝卜快了不洗泥。“统租改造”作为一项民生工程，涉及到1000多万深圳中低收入居民安身立命之本，在执行过程中不宜大干快上，粗犷执行，更应以差异化、精细化原则，慎重地推进这项民生工程，特别是要做好前瞻性的影响评估、精细化配套保障政策，将外部性不确定冲击等提前纳入考量。
一旦现有租户快速大规模清退，住房需求在短期内集中释放，不仅不利于稳定租金，职住平衡，更不利于稳定社会情绪。
我认为，“统租改造”政策落地，首要的是做好统租片区供需评价和影响评估。即首先要评估统租项目现有租客在周边是否有适宜同类房源选择，以降低搬家成本，尽量不影响原有租户、房东双方利益。
如果周边房源供应紧张，统租安排要把控推进节奏，避免对现有租赁生态造成冲击，导致短期内区域供需失衡和租金上涨。可择机安排少量统租项目丰富片区内租赁业态，构建高中低档多元化房源。
当下，城中村是城市片区租金的稳定器，实践证明，其“低租金、小户型、区位优”的原生特征，在一定程度上满足了深圳外来人口租赁需求。
一方面，在政策执行中，我们要加强落地“颗粒度”的精细化，另一方面，政府要着力的重点应是大力弥补片区配套短板，加大公共基础设施改造。尽量不要大改“统租项目”的室内空间布局，以降低运动式改造对市场供需和情绪的无谓扰动。(中新经纬APP)
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