中新经纬12月23日电 题：首单市场化运营的保租房REITs收益如何？
作者 熊建平 仲量联行评估咨询服务部执行董事
近期，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称“华润有巢REIT”)正式上市。
在此之前，已有华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、以及中金厦门安居REIT，三只保障性租赁住房公募REITs发行。与前三只产品相比，此次华润有巢REIT有哪些看点，收益率如何？
华润有巢REIT产品的两大看点
首先，华润有巢REIT是首单市场化机构运营的保租房REITs。此前发行的三只产品的运营机构均为地方保障性住房中心或安居集团下属单位，而此次负责华润有巢REIT项目运营的机构为华润置地旗下的有巢住房租赁(深圳)有限公司，是一个完全市场化的主体。
华润有巢REIT的租赁模式也有别于政府统筹配租的计划租赁，采用更加市场化的租赁模式，对租户筛选限制较小，租金也更加接近市场租金水平。因此，这单市场化运营的保租房REIT，颇有给市场化租赁住房REITs发展抢先探路的意味。
其次，华润有巢REIT是首单利用集体土地试点的R4地块的租赁住房REIT。产品资产包中的泗泾项目土地类型为集体建设用地，招募书中也明确，泗泾项目集体用地经过“集体土地所有人委托—集体经济组织决策—松江区政府批准—挂牌出让—签订合同—获取集体建设用地使用权和房屋所有权证书”几个步骤。
这是继2017年住建部明确提出开展集体用地建
设租赁住房试点以来，中国首次利用集体用地发行公募REIT。这次试点的成功推行，有利于房地产开发商盘活存量资产，帮助业主和运营商降低房源筹措成本。
保障性租赁住房REITs模式初步跑通
保租房REITs自身的不俗市场表现证明了其发展潜力。之前发行的三只REITs自从上市以来表现不错，大幅跑赢了同期沪深300指数和十年期国债收益率。
上市当天，华润有巢REIT就大涨16.84%，成交额为1.86亿元。我们认为，迄今为止，保障性租赁住房REITs模式已初步跑通。
保租房公募REITs板块的发展与成熟，能够推动房地产项目运营水平提升。
与传统卖房快速回笼资金形式不同，公募REITs通常积极参与项目的经营过程，通过运营地产项目获得回报，REITs经营数据的定期披露制度也将检验租赁住房的管理机制和运营情况。
REITs市场经验表明，REITs管理下的地产项目通常能取得更好的经营效益，特别是在管理资产规模较大时，REITs能通过专业的市场研究洞悉最新市场走向、对管理人员集中培训、对在管项目资源实现灵活调配、采用最新型的房地产科技等手段，从而提升资产运营效率。
市场化长租房未来可期
12月8日，证监会副主席李超公开表示，要进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化长租房等领域。我们认为，公募REITs扩展到市场化的长租房符合当下政策基调和市场走向，是未来发展方向。
一方面，REITs增容至市场化的长租房，能够落实目前“房住不炒，租购并举”的主线，保障民生同时，进一步激励租赁住房项目开发。
另一方面，仲量联行此前的调研表明，大部分投资人对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5% - 5.5%之间，这与REITs的发行要求相符合。
租赁住房REITs板块的打造，也将作为资产价格的“锚”推动大宗市场健康发展。长期来看，REITs和大宗交易市场收益率将是动态平衡关系。目前四只上市的保租房REITs收益率都在4.2% - 4.4%之间，这为大宗市场交易提供了重要参考。
但中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》对基础设施REITs份额发售采用了非常审慎的设计。
目前的REITs框架下，政策规定原始权益人必须持有20%的份额至少5年，这对一些投资人，尤其是境外投资人是较大挑战，预计这些类型的投资人首选退出方式仍是大宗交易；这种准入门槛也意味着仍然会有大量物业资产依靠大宗交易实现转手。
在不久的将来，随着国内长租公寓REITs市场的稳步发展，已上市长租公寓REITs主体亦可通过增发份额收购资产，并成为长租公寓交易市场的活跃买家，从而进一步促进投融资的良性循环。(中新经纬APP)
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