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兰州等地楼市松绑并非全面放松 “房住不炒”依然是主线

2018-01-08 20:40:40 中新经纬

  作者 严跃进(易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家)

  日前,兰州、南京等地购房政策出现局部的松动和微调,并实行“一城多策”的调控政策。在上周末,也有关于“合肥市商品房取消限价”的消息在网上流传甚广。对此,合肥市国土部门、物价部门先后进行说明,此系市场误读,合肥仍将按照相关文件执行商品房价格备案。据悉,兰州市从1月8日起将对现行的房地产市场调控政策进行调整,在取消部分区域住房限购政策的同时,对市民持有核心城区的住房开始实施3年期限的限售政策。此次的政策同2014年的楼市取消限购相比,有共同点也有本质区别。

  从共同点来看,两次政策都表现出对去库存的一种焦虑,目的都是为了加快去库存。此次兰州松绑限购的地方,实际上是郊区市场,其去库存效果不是很理想。从本质区别来看,有以下三点。第一,同此前松绑限购不同,当前兰州的松绑是局部的、有条件的。局部体现在郊区市场,有条件体现在松绑后附加了限售的政策。第二,2014年的市场和2013年需求透支有关,而2018年的市场和2017年调控政策严厉有关,虽然需求似乎都不足,但逻辑不同。第三,过去政策的目标主要是去库存,当前的去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的,“房住”和“不炒”依然是2018年的政策主线。换而言之,楼市调控依然会继续。

  根据2017年底全国住房城乡建设工作会议的精神,2018年将对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。该表述实际上就是落实“房住不炒”的体现,将直接影响2018年楼市的政策和市场走势。

  从“满足首套刚需”的角度看,2018年市场调控的思路总体不变,即对于此类需求依然会有较大的政策支持。从历年的楼市调控也可以看出,“首套”的定义其实是会变化的。例如,有时候可能是指名下第一套购房,有时候可能是指所在城市第一套房。所以,房地产市场形势的不同会影响对首套的判断。如果说2018年楼市持续下泄,那么不排除购房政策不会太严厉的可能,这时首套的覆盖面会更广。而如果市场处于U型的“前冷后热”状态,那么这时此类购房需求的政策基本不会变,对首套的认定会更加严格。当然无论是哪种情况,首套购房优惠多多。从住房城乡建设工作会议上我们也可以看到,县城去库存的政策导向很明确,这也有助于此类购房者的购房需求释放,利好解决住房问题。

  从“支持改善需求”的角度看,或许略有政策放松的迹象。因为在2017年的政策执行中,认房又认贷的政策比较多。此类政策对于一些改善型购房需求的释放是有一定影响的。例如,北京某购房者在河北廊坊燕郊买了一套房,其买房是因为北京社保年限不到,所以此次购房是暂时性的。虽然也可以在燕郊入住,早上去北京上班,但多少有些不便。类似的购房需求是否是投资投机需求很难界定。若是从实际情况看,其本身有合理的改善住房地段的考虑,所以也可以纳入到改善需求的范畴。那么对于类似购房者,此类购房政策的调整就将有助于这类需求的释放,至少让部分购房者真正实现了“人”、“户”、“房”、“职”、“家”的统一。预计针对此类群体的政策存在微调的可能性。

  而从“遏制投机炒房”的角度,我们能够看出政策执行的坚定性和严厉性。虽然过去有过类似的表述,但效果一般,特别是存在很多钻漏洞的行为,往往形成了从统计数据上看市场表现平稳,但实际过程中炒房需求出现较多背离的现象。从当前各类炒房的途径来看,主要包括以下几种:没有满足社保条件就提前认筹房源、首付款全部通过各类套现等方式获取、先买一套房然后抵押又快速买第二套房等。所以2018年会对此类炒房的渠道进行堵漏,以防范各类市场风险。当然若后续还存在较多的炒房行为,那么也不排除会对一些违规办理业务的中介机构、商业银行等进行较大惩罚的可能。

  前面对于住房需求的划分,以及相关政策的分析,是“房住不炒”概念下的一个诠释,其重心是“不炒”,打击的是一些炒房需求。若从另外一个角度看这个概念,那么重心就是“房住”,“房住”既包括购房,也包括租房。

  旧模式下的租赁市场、政策和制度,还无法融入到房地产市场的长效发展机制之中,相关租赁市场要素也不符合新时代特征。诠释“房住不炒”概念的关键,就在于形成新时代的特征和元素。这需要2018年出台各类新的且颇具颠覆性和创新性的租赁政策。一个完美的租赁市场、政策和制度,应该由三大基石组成:信用租房、“租售同权”和租金证券化。相应的政策要点也应服务于此类内容。其中在信用租房上,基于移动互联网、大数据等概念,2018年或针对不同的出租者和承租者提供信用评估,同时也可能基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险,也有助于降低交易成本。在“租售同权”上,政策制定也会积极关注承租者背后的新需求,包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等,“同权”做到位,租赁需求自然积极释放。而在租金证券化领域,政策制定会更加关注房屋销售市场和租赁市场的本质区别和差异,积极为企业创造更宽裕的金融环境,预计租赁企业发债和REITs产品创新的政策内容会增加。

  基于上面对于“房住不炒”概念的理解,我们可以看出,2018年全国房地产政策将会形成一个密集的组合拳,牢牢把握“房住”和“不炒”两大重心。此类政策制度,和当前住房制度改革等内容积极挂钩,有助于房地产市场福利的增进,同时也是房地产市场长效发展中的重要保障。(中新经纬APP)

  【专家简介】严跃进,易居研究院智库中心研究总监,研究方向为房地产市场与政策,同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。

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(编辑:王梦元)
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