10多万元首付买275万元物业？买房“做高”评估价风险大

　　10多万元首付买下275万元物业？

　　买房“做高”评估价风险大

　　林琳 张忠安

　　一套275万元的物业，因为评估价“做”到300万元，买家“首付”只需10几万元就可以买下！“物业做高评估价是常态。”业内人士透露，在房地产市场中，评估价时常起着重要的“作用”，是某些买家使用杠杆的重要帮手，但很多人未认识到抬高评估价是“铤而走险”，建议买家和卖家都要多方面评估物业的市场价值，置业也要量力而行，面对首付和高月供之间要做好平衡，避免盲目评估价格带来的陷阱。

　　近日，广州市场成交一套放盘价275万元的三房单位，买家在2个小时内拍板买下，理由是中介承诺可以将评估价“做高”至300万元，预计可向银行贷到260万元左右的款项，实际上买家只需要付10余万元的“首付”。

　　275万元的房子“做高”到300万元，也只是提高了25万元，有意义吗？房天下广州二手房高级分析师李超解释，正常情况下，物业的评估价能做到卖家报价的7成，即按这套物业，评估价正常是275万元×70%=192.5万元左右，银行一般采用评估价的70%~80%左右放款，即该套物业的放款正常在134.75万元~154万元左右，买家需要付首付120万元左右。而评估价为300万元，最后买家拿到260万元左右的贷款，也就是“首付”只有10多万元。

　　虽然李超算了算这笔账，称买家月供增加了将近一倍，达到2万元/月，对于自用买家来说有一定的压力，但是对于投资者来说就一般不太理会。

　　有业内人士透露，个别中介和部分评估机构有长期合作，只要买卖双方同意，某些成交可以在缴纳2000~5000元的“评估费”后将物业的评估价做高，买家承受更多的贷款和利息，但能获得“一时痛快”——少交首付。“高评估意味着高月供，即将成本转嫁给新的接盘人。”

　　据了解，这种“做高”评估价的做法在2016年~2017年年初出现较多，原因是市场有“需求”。有业内人士分析称，一个是买家没有意识到自己面临的风险，刻意做高评估价很可能在银行留下骗贷嫌疑，影响自身贷款，又可能因为高月供难以承担而被“套牢”。此外，市场价格仍然处于不透明状态：“无论是业主还是买家，其实对物业的估价并不够清楚。”