深圳甲级写字楼供需两旺 市场风口转向？

　　深圳甲级写字楼供需两旺 市场风口转向？

　　证券时报网(www.stcn.com)01月22日讯

　　证券时报记者 吴家明

　　与传统住宅市场不同，深圳的写字楼市场一直被认为供过于求。不过，这个印象似乎已经成为“过去时”。与过去一年深圳住宅成交有点“低迷”不同，另一面则是深圳的写字楼和办公物业市场日益活跃。

　　高力国际发布的最新报告显示，2017年深圳甲级写字楼市场出现自2004年最大量的新增供应，共计104万平方米，市场同时也显示出了惊人的吸纳能力。至2017年年末，深圳甲级写字楼平均空置率同比下降3.4%至13.5%，净吸纳量超过一百万平方米，是过去十年深圳市甲级写字楼平均净吸纳量的三倍有余。

　　在福田中心区从事写字楼商铺中介中作的陈先生对记者表示，过去一段时间以来生意还算不错，比2016年要好，特别是一些小面积的写字楼单位，出租和出售的情况都不错，甚至出现一些个人投资者入手写字楼，虽然写字楼的流动性较差，但可以作为长期投资，这些投资者主要是为了较为稳定的租金收入。”

　　高力国际的数据显示，截至2017年年底深圳市写字楼市场的平均租金为230.7元每月每平方米，同比增长9.6%。其中，罗湖区年内平均租金同比上浮8%至218元每月每平方米；福田平均租金同比攀升13.7%至268元每月每平方米；南山区的甲级写字楼的平均租金同比增长3%至175元每月每平方米，前海片区则因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况，平均租金为105.9元每月每平方米，同比下滑37.7%。高力国际预计，2018年深圳甲级写字楼市场的平均租金稳中有升，同比2017或有2%至3%的涨幅。

　　不过，美联物业全国研究中心总监何倩茹提醒，住宅市场、写字楼市场、商铺市场的玩法是不一样的，投资技巧、投资风险也不相同。

　　无论如何，写字楼是经济发展的晴雨表，办公物业出租情况是对相关产业发展状况的反映，深圳市场的长期投资价值获得了机构大资金认同，这是一个非常健康的良性循环。

　　最近，谷歌在深圳设立办公室的消息十分火爆。作为深圳的四大支柱产业，高新技术产业及金融业近年发展迅猛，也成为写字楼的主力客户。不过，以科技和金融为深圳市甲级写字楼租户的主导产业的局面自2017年下半年开始被打破，深圳写字楼租赁市场已变得日益活跃与多元化。高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆表示，愈发多的本土的，以及国际知名的来自房地产、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。

　　第一太平戴维斯则预计，随着深圳产业发展的不断推进，信息技术与电信行业的在甲级写字楼市场的吸纳能力将逐渐增强。

　　过去一年，深圳有多家企业通过拿地自建或整栋购买写字楼作为企业总部。除企业自用及机构投资者看好深圳市场动作频频外，近年政府通过购买大面积物业用于定向租赁，鼓励扶持相关产业的情况时有发生。记者调查发现，去年在深圳的写字楼市场上，龙华区的红山6969、罗湖区的招商中环等项目都出现写字楼大宗交易情况，开发商开始逐渐转变其策略，显示出从散售到整售的转变的倾向。

　　而在深圳2017年成交的43宗土地中，住宅用地仅1宗，商办用地则达到20宗，规划建筑面积达384.65万平方米，占总规划建面的63.36%。就在去年12月，挂牌总价86.89亿元的深圳湾两宗地块被恒大和万科分别收入囊中，两家龙头房企也将在此建设总部。有分析人士预计，未来将有更多外地企业进入深圳，整栋写字楼的大宗交易也将增加。

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