频繁遭黑，纽交所2020年第一中概股蛋壳公寓发长文回应

　　中新经纬客户端2月19日电 在新冠肺炎疫情中，刚在纽交所成功挂牌上市的蛋壳公寓创造了一个行业第一，它是第一个、也是唯一一个向全体受疫情影响租客提供疫情补贴的长租公寓企业，但好的措施，却在蛋壳公寓寻求获得房东免租期支持的过程中，引起社会关注。一时间，“强制免租”“两头吃”等指责，成了蛋壳公寓不可承受之重。

　　2月17日，蛋壳公寓再度发声，以一篇《蛋壳公寓致广大房东的真心话》的长文回应房东们的关切。回应中，蛋壳公寓两次向房东致歉，承认协商沟通中存在不足，但也解释自己的苦楚与困境，否认网上的不实指责。

　　为什么向租客免租？

　　流动中的人口，催生了庞大的住房租赁市场，长租公寓企业在近几年也如雨后春笋般崛起。每年春节过后，市场都会出现一波租赁高峰，蛋壳公寓等企业也早就摩拳擦掌。

　　但疫情的发展速度超出了很多人的预料，面对不断增加的确诊病例数，各地上演了“硬核”管理模式，城市里的小区开始封闭式管理，农村也出现了封村、封路的现象，交通部门此前表示，今年春运返程不会出现传统意义上的高峰。至今，一二线城市的复工复产仍在推进。

　　没有返工复产，企业没了营收，员工工资也会受到影响。这种情况下，各地政府部门和行业组织倡议机构为企业和个人减免房屋租金。全国人大常委会法工委发言人也表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

　　早在2月3日，蛋壳公寓就发布面向全体因疫情受影响租客的补贴政策，对无法返城的武汉租客返还至少一个月租金，其他城市根据各地政府发布的延期返工天数，进行相对应租金补贴。之后，蛋壳公寓进一步升级租客免租措施。

　　不过，独木难支，蛋壳公寓的补贴还需要房东的配合。蛋壳公寓称，为了能够快速抵御疫情对每个人的影响，迫不得已从初四(1月28日)开始，向房东协商寻求免租期的支持，发挥专业平台的统筹协调优势，为租客无法返程提供对应的政策，最大程度降低疫情对每一个人带来的冲击。

　　为什么向房东寻求免租期？

　　向全体租客提供疫情补贴，在长租公寓行业是“独一份儿”，这为蛋壳公寓迎来不少赞誉。但当房东们收到蛋壳公寓协商增加免租期通知的时候，他们不禁要问：蛋壳公寓的慈善为什么是房东买单？

　　在《致广大房东的真心话》中，蛋壳公寓道出了无奈。蛋壳公寓称：“从年三十开始，我们接到的电话咨询量相较往年有了不少增长，主要询问不能返程带来的一系列问题，这些异常的情况让我们意识到了疫情对我们产生的实质影响。春节后原本应该是长租公寓行业的旺季，我们不愿看到的是，随着疫情的发展，今年这个旺季没有了。”

　　没有了返岗复工，也就没了租赁需求，房屋空置成为长租企业最大的成本与压力来源。据了解，空置率是公寓企业的生命线，假设1套房源有4间房，哪怕有一间出现空置，要想做到不亏损，另外3间房的利润就要覆盖1间空置房间的成本，也就是说，其他房间的利润率要超过33%。而实际上，长租公寓行业的利润远远没到这个水平。

　　长租企业与一般房产中介公司的区别在于，他们提供的房子更加优质，但这背后需要巨额的成本投入。蛋壳公寓有专门的房屋设计师、供应链团队等，会将收上来的房子进行统一升级改造，例如装修、配置齐全品牌家具家电等，单单这个成本便数以万计。这样算下来，只有连续出租数年，才能进入获利状态。

　　除此以外，还要加上获客成本和人员成本。蛋壳公寓成立5年来，虽然已成为行业龙头，并在今年1月顺利在美国上市，但一直都处于亏损状态，疫情的来临，加剧了资金压力。

　　蛋壳公寓在长文中也坦言，成立5年来，通过预付房租的方式，从来都按时按点给房东打款，这次确实迫不得已向房东寻求免租期支持，为年轻群体提供最大程度的帮助，同时度过空置房源比较多的艰难时期，保证平台的正常运营。

　　另一家长租公寓企业的创始人近日称，从企业自救或行业自救角度讲，与房东协商下调房租价格，本身无可厚非。

　　免租是强制的吗？

　　一场协商免租事件，却在低效的沟通中变了味道。蛋壳公寓表示，从各个渠道反馈最多的抱怨是——蛋壳公寓单方面通知房东增加免租期，不是协商，而且客服电话打不通。

　　对此，蛋壳公寓道歉了，“部分员工与房东沟通时存在一些问题，本意是通过协商的方式，向广大房东寻求免租期，但受假期和疫情的双重影响，客服中心无法正常运转、大批员工延迟复工，导致400电话长时间占线。”

　　据了解，目前，随着复工的到来，蛋壳公寓400来电接听率已达到95%，情况已大大改善。

　　“我们的初衷是在协商的前提下得到您的支持，同时我们非常理解，不少房东也有自己的难处，我们会充分尊重您的意愿。”蛋壳公寓对房东说。

　　蛋壳公寓两头吃？

　　为租客免租的举动，不少房东也是支持的，而一部分房东的关注点在于，减免的这部分租金能否真的让租客享受到。一些地区房东的免租期长于租客的免租期，这又是怎么回事？比如，蛋壳公寓要求房东给予15天或30天的免租期，但给租客的优惠方案是提供10天的租期延长，或者相当于10.8天租金的“关怀代金券”，这被外界认为是“吃差价”。

　　这其实是犯了一个数学上的基本错误，因为租客端的10天补贴单单指的是“在租租客”，蛋壳公寓针对租客的整体补贴策略是一套体系，包括在租、续租、新签以及安置在内的全体租客。另外，房东的免租支持是收房价格，租客的补贴是出房价格，两者本身也没法直接划上等号。

　　蛋壳公寓给与租客的补贴，包括四个方面。首先，因疫情无法正常居住在蛋壳公寓的在租租客，都获得了至少10天(武汉地区为1个月)的租金补贴，这些补贴可以用于所有蛋壳公寓App内的账单费用，也可用于延住。

　　续租租客，可以享受“续租首月立减50%月租金+3月再返还50%月租金到个人钱包+住满6个月再返20%月租金”的优惠，共计能减免1.2个月租金(武汉地区在此基础上再多返50%)。

　　针对新租租客，蛋壳公寓推出首月0元住活动，租客入住基本上都可以享受1个月的减免。

　　此外，各个小区管理严格，很多租客根本进不去，因此，蛋壳公寓会在小区附近重新为租客安排住处，这也是一块很大的补贴。

　　“蛋壳绝不会趁疫情大发横财！我们的目的是为在异乡打拼的年轻人提供最大程度的帮助，同时渡过因疫情影响导致空置房源比较多的艰难时期，保障平台的运营。”蛋壳公寓称，如果因此获得任何额外的收益，都将全部返还给房东。

　　“如果我们倒下了，真正伤害的将是各位房东和广大租客的长期利益。”蛋壳公寓还说。

　　这些话并非危言耸听。过去两年，国内先后有数十家长租公寓企业倒闭，房东租金难以收回、租客沦落街头的情况并不鲜见，企业、房东、租客三方都蒙受损失。至今，长租公寓行业的寒冬仍未过去，疫情更令企业雪上加霜。

　　未来怎么办？

　　有业内认为，目前蛋壳公寓都是预付房租给房东，因此现在还不存在违约情况，或者说，房东们还不存在损失租金的问题。虽然有延付租金的情况，也还没有构成实质性违约。同时，许多地方都延长了春节假期和复工时间，真正的违约时间还要顺延。

　　蛋壳公寓称，长租企业的初衷是让年轻人拥有更有尊严的生活，不管与房东们的协商结果如何，都希望不损害租客的利益。

　　2月18日，针对受房东解约影响而出现居住问题的租客，蛋壳公寓公布了详细的安置解决方案，表示在疫情期间，将妥善安置每一位受影响租客。

　　1.租客可任选蛋壳公寓目前所有在租房源进行换租，并可享受大力度活动折扣、服务费补贴以及搬家补贴；

　　2.若租客暂时无法返回所在房屋，蛋壳公寓将尽量与房东协商，为租客争取更多的搬家时间。若仍需搬离的，蛋壳公寓管家将协助租客进行打包，并且将租客的个人物品妥善暂存在蛋壳服务站；

　　3.若租客选择离开蛋壳公寓，租客可享受免费退租。

　　新冠肺炎疫情对中国的影响，并不仅限于长租公寓，各行各业都正在受到波及，企业、房东、租客只有相互取暖，才能共渡难关。相信没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。(中新经纬APP)

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