督察机构摸底沪浙闽供地：房企销售难度增加，拿地意愿不强

　　刘展超

　　简介：受国家调控政策和市场环境影响，房地产企业商品房销售难度增加，拿地及补库存意愿不强，住宅用地市场需求趋淡。

　　国家自然资源督察上海局近日一份报告显示，2018年第四季度，沪浙闽审批新增建设用地和土地供应规模呈上升态势，且全年较2017年有所增加，房地产市场压力依然较大。

　　该局近期完成对督察区域27个观测点报送的2018年第四季度土地利用管理数据和报告分析。数据显示，沪浙闽地区存在土地审批和供应上升、耕地后备资源匮乏愈发突出等态势和问题。

　　房企拿地意愿不强

　　从土地供应情况看，上述地区国有建设用地供应总量5733.28公顷，同比和环比分别上升58.5%、84.9%，住宅用地供应面积867.95公顷，同比上升35.5%、环比下降3.0%，成交价款623.31亿元，同比和环比分别下降41.1%、39%。

　　“受国家调控政策和市场环境影响，房地产企业商品房销售难度增加，拿地及补库存意愿不强，住宅用地市场需求趋淡。”上海督察局称。

　　自然资源部近日发布的《2018年第四季度全国主要城市地价监测报告》也显示，2018年第四季度，长三角地区商服、住宅、工业地价增速持续放缓，依次为0.22%、0.28%、0.31%，较上一季度分别下降0.06、0.43、0.34个百分点，区域内城市住宅地价普遍涨幅较小或负增长，其中，上海、宁波、温州、嘉兴、湖州住宅地价下降。

　　土地供应有所增加，土地的利用效率如何？

　　上海督察局表示，2018年第四季度，各地积极盘活存量建设用地，注重城镇低效用地再开发，但批而未供和闲置土地处置力度有待加强。各观测点共有闲置土地745公顷，同比下降7.7%、环比上升23.1%，处置闲置土地522.55公顷，同比下降22.9%、环比上升28.8%。

　　与此同时，各地在批而未供和闲置土地处置实施过程中也面临不少困难。一方面是政府原因，最大的困难是各类规划不衔接，各类规划的控制指标和规划期限也有所不同。涉及相关规划调整时，企业原有土地建设规划不能及时做出应对，导致后期无法建设而被迫闲置。另一方面是项目业主原因，主要是项目业主取得土地使用权后，因市场变化、融资渠道受限或其他原因，未能按照合同约定对取得的土地进行开发建设。

　　对于闲置土地处置，我国已经制定《闲置土地处置办法》等法规对如何认定和处置闲置土地提出了操作规范，譬如《办法》明确，属于土地使用权人自身原因而导致闲置土地的，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

　　这些处置标准虽然明确，但在实际操作中仍面临难以执行的问题。比如一些因政府原因导致的土地闲置问题如何处理，目前并无统一可行的操作规范和办法。

　　上海督察局建议，多管齐下完善细化节约集约用地政策，服务高质量发展。加大“多规合一”工作推进力度，强化各相关规划在编制和实施过程中的一致性和可操作性；土地供应前确保完成征地、配套建设工作，严格“净地”出让制度，加强新增闲置土地源头防控；对企业用地效能进行分类认定，对不同类别的企业，研究差异化的闲置土地和低效用地处置措施，鼓励原土地权利人积极参与存量用地盘活、低效用地再开发。

　　耕地后备资源匮乏

　　作为我国东部经济发达地区，沪浙闽地区的耕地保护情况如何？

　　上海督察局上述报告称，该地区补充耕地面积增幅明显，后备资源潜力不足问题依然存在。2018年第四季度各观测点加强永久基本农田划定及保护工作，加大耕地保护力度，实际补充耕地面积3196.44公顷，同比上升32.2%、环比增长286.2%。从全年看，观测点实际补充耕地面积4845.94公顷，同比上升22.6%。

　　上海督察局表示，观测点普遍反映，耕地后备资源匮乏问题愈发突出，多地耕地后备资源日益减少，来源狭窄且分布不均，以往靠增量挤占其他生态补充耕地的途径越来越窄，在数量减少的同时，部分补充耕地质量差、管护不到位。

　　耕地后备资源日益匮乏并非仅仅存在于沪浙闽地区。从全国层面看，经济发达程度与耕地后备资源多寡往往呈现相反状态。

　　原国土部2017年汇总结果就显示，全国耕地后备资源总面积8029.15万亩。从区域分布看，耕地后备资源主要集中在中西部经济欠发达地区，其中新疆、黑龙江、河南、云南、甘肃等5个省份后备资源面积占到全国近一半，而经济发展较快的东部11个省份之和仅占到全国15.4%。

　　除了缺少后备资源，经济发达地区近年来补充耕地成本也越来越高。统计数据显示，北京市2011年至2013年共补充耕地4.17万亩，亩均成本3年增长了一倍多。

　　上海督察局建议，严格永久基本农田和耕地数量、质量、生态“三位一体”保护，切实推动耕地保护政策落实到位。科学划定宜耕土地后备资源，统筹推进耕地修养生息，继续推进高标准农田建设、农村土地综合整治、表土剥离再利用等工作，提升耕地质量。