45个月来首现！一二线城市二手房价全面下行，竟是这个四线城市领涨全国，未来房价专家这样看

　　张达

　　国家统计局1月房价数据出炉！

　　在各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处的背景下，1月全国房价整体降温。70个大中城市中，新房二手房环比涨幅均有所收窄，上涨城市数量持续下跌。其中，一线和三线城市新房价格涨幅回落，二线城市涨幅持平；一二线城市二手房价格全面下行。

　　业内人士认为，一二线城市二手房价格开始全面下行，代表了本轮持续超过45个月的房价上涨确立进入下行周期，楼市拐点明显出现。目前一二线城市新房和二手房价格都出现了0.1%的下跌，预计再有2~3个月，70城大中城市二手房价格环比涨幅会由正转负，新房还要滞后4~5个月，环比涨幅也会由正转负。

　　一二线城市二手房价全面下行

　　数据显示，1月70个大中城市中，有58个城市新房价格环比上涨，较去年12月份减少一个，上涨城市数量连续3月下跌，平均涨幅0.61%，涨幅环比收窄0.16个百分点。据初步测算，4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。31个二线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　从更能反映市场真实情况的二手房价格来看，1月70个大中城市中，上涨城市数量为41个，比上月减少6个，平均上涨0.22%，涨幅环比收窄0.10个百分点。据初步测算，4个一线城市二手房价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。31个二线城市二手房价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　“31个二线城市二手房价格由升转降，下降0.1%，叠加一线城市价格下调，这是最近45个月首次出现。”中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市的二手房价格开始全面下行，代表了本轮持续超过45个月的房价上涨确立进入下行周期，楼市拐点明显出现。如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，房价下降的城市扩大，从数据来看，31个二线城市二手房价格由升转降，下降的幅度明显扩大，在因城施策、人才政策频出背景下，楼市后续降温的速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。

　　大理新房二手房价格均领涨全国

　　1月，70个大中城市中，新房价格环比涨幅排名前五的城市分别为大理(2.0%)、吉林(1.8%)、锦州和秦皇岛(1.7%)、牡丹江(1.6%)、呼和浩特、贵阳、西安和洛阳(1.5%)。而二手房价格环比涨幅排名前五的城市分别为大理(1.6%)、南宁(1.4%)、呼和浩特(1.3%)、丹东(1.0%)、徐州和平顶山(0.8%)。

　　(张达制表)

　　值得注意的是，大理无论是新房还是二手房价格，环比涨幅均排名全国第一，而在2018年12月时，大理新房价格环比涨幅排名第五，二手房价环比涨幅排名第三。

　　对于大理房价领涨全国的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，这表明西部地区个别三四线城市目前余温尚在，在成交比较活跃的情况下，房价仍在涨，而连续两三个月涨幅较大，说明楼市比较强势。

　　从城市看，二手房价上涨集中在三线热点城市。张大伟认为，二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然在去库存，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部成交面积和销售额上涨幅度均远超过市场平均涨幅，三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

　　诸葛找房也认为，从上涨较快的城市来看，大部分为三四线城市，由于调控政策较弱，房价涨幅较大，或许也与统计数据滞后有一定关系。

　　未来房价走势如何

　　对于1月全国楼市整体降温的原因，张波认为，一方面是季节性因素影响明显，2019年春节相比2018年提前了小半个月，对于1月楼市市场会产生直接影响。去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段，而1月除了返乡置业的热点城市外，不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态，楼市成交量减的同时，也同步影响到房价变化。另一方面，返乡置业意向减弱也影响到三四线城市房价上升态势。从58安居客房产研究院调研的数据来看，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，而在2018年，返乡置业意向人群占比为58.7%，占比呈现轻微下降趋势。新一线等城市人才政策优惠起到了一定作用，不少城市落户、置业门槛降低，吸引力提升，使越来越多“漂一族”得以在工作地安顿下来，因此不再将返乡置业作为第一选择。

　　对于未来的房价走势，杨红旭认为，1月新房和二手房价格上涨态势在放缓，环比涨幅从去年8月冲高后开始下滑，目前70个大中城市新房价格环比涨幅下滑到0.6%、二手房价格环比涨幅下滑到0.2%，二手房数据回落更明显，主要是新房限价导致数据异动。目前一二线城市新房和二手房价格都出现了0.1%的下跌，估计再有2~3个月，70城大中城市二手房价格环比涨幅会由正转负，新房还要滞后4~5个月，环比涨幅也会由正转负。

　　不过，对于未来三四线城市的房价走势，合硕机构首席分析师郭毅则认为，近年来，棚改货币化安置成为推高三四线城市房价的有力推手，虽然根据“新三年棚改计划”要求，2019年全国棚改计划目标有所减少，但2018年全国棚户区改造开工626万套，相比580万的计划目标量超出46万套，对楼市形成的利好拉动仍在持续作用于三四线城市。与此同时，随着“因城施策、分类指导”调控要求的实施，或加强人才引进力度，或适度松绑调控的城市数量仍在增加，将对置业需求的升温形成提振作用。因此，在棚改延续性影响和调控宽松的叠加作用下，预计今年上半年，三四线城市房价走势仍将保持小幅上涨的趋势。