谁来买单？住宅出售以“净重”来计量对于交易双方意味着什么

　　经济观察网 记者 陈博

　　“目前，全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位，建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积。实际上如同出卖物品时，以毛重来计量，而不是以净重来计量一样。”2016年两会期间，全国人大代表、山西建筑工程集团总公司副总经理柳树林曾提出一个建议——全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。

　　如今，这个建议有望落地细分。2月18日，一份由住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)在坊间引发热议，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为这份征求意见稿中最受关注的一个条款。

　　上述提出的套内使用面积，在《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中指涉的范围包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。而柳树林口中所谓的“公共分摊建筑面积”，则是除了产权人私人拥有的各单位面积之外，整栋楼产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，比如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

　　这些公摊面积，在销售时就按照比例分摊给各房源单位，并计入各房源的房价之中。哪怕《商品房销售管理办法》早就指出，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，但过去这么多年，除了重庆之外，建筑面积几乎成为中国所有城市房地产交易的唯一计价标准。

　　为自己认知模糊或者享受不到实际利益的公摊面积买单，是诸多购房者不得不被动接受的一场捆绑交易。“像车库、地下室，一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主，随后又单独出售，等于是双重获利。”柳树林举例说，由于公摊面积的计算和标准相对专业，公众普遍不熟悉，开发商可以自由发挥，增加“额外”收益。

　　一名上市房企广州项目总经理告诉经济观察网，政府之所以提出这一条款，本意是为了解决一个问题——过往我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，容易出现同一项目的房子建筑面积相同，但因得房率不同，导致套内使用面积不同的问题，“公摊面积伤民”的矛盾时有发生。

　　不过，一旦按照“套内使用面积”来付款，意味着一场计价规则的重构将会拉开序幕。“以套内使用面积来交易，就会发生一个变化——计价面积减小，为了保证总价，单价自然会提升。”一位曾经操盘过重庆项目的房企营销负责人表示。

　　“比如一套房子，无论算不算公摊，开发商都预先定价500万元，根本不会考虑到底按照哪个面积写进合同。一旦按照套内面积来计算，每平方米的单价肯定会有所增加。”上述上市房企广州项目总经理称。

　　该项目总经理说，虽然购房时，销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径，但事实上，广州的购房合同里面一直都提及两个面积。

　　在经济观察网获取的一份广州购房合同中，一套47平方米左右的商品房，在“合同标的物基本情况”这一条款中，就明确规定“该商品房合同约定建筑面积共46.6平方米，其中，套内建筑面积35.66平方米，共有分摊面积约10.94平方米”。

　　在“计价方式和价款”一栏中，又同时列出两种计价方式，一种是以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价及总金额分别是多少；另一种是以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价及总金额又分别是多少。

　　“如果按照套内面积来交易，就只需要把建筑面积那一种计价方式去掉就可以了。”上述项目总经理说。

　　事实上，曾经以建筑面积作为唯一交易计价指标的香港，早在2013年就正式开启“实用面积计价”的模式。当年施行的《一手住宅物业销售条例》明确规定，使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式，并正式将“实用面积”表述纳入法规。

　　上述条例生效前10个月，作为社会过渡期，香港特区政府特意设置建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制”，让房产交易双方适应不同计价方式之间的差距。

　　更早之前的2002年，重庆市第一届人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中指出，在重庆市城镇规划区范围内的商品房，将按套内建筑面积计价销售。重庆因此成为国内第一个以地方性立法确定商品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城市。

　　在计价规则改变之余，舆论关注的另外一个点在于，原本由购房者掏钱的这部分公摊面积，究竟由谁来买单？

　　“开发商需要承担的是成本，如果需要开发商来为原公摊面积买单，整体成本提升，开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积，对于购房者来说，居住感就没那么舒适。”上述房企项目总经理告诉经济观察网。

　　前述房企营销负责人提到，按照香港、重庆的做法，虽然交易按照套内面积计算，但产权证上还是要约定套内面积和公摊面积，而且公摊面积所有权也不归属于开发商。

　　《商品房销售管理办法》显示，商品房套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

　　按照香港当前的做法，出于环保及满足民众康乐需求的考虑，会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等部分公用设施，位列政府公布的楼面面积豁免名单中。而对于公共空间诸多设施的维护费用，香港采取按每个单位分摊的办法，管理公司添置及改建设施的行动，则须通过业主法团同意。

　　“无论采取哪种做法，开发商只要能够保证项目利润率就好。”上述房企项目总经理称，从实操角度来看，重庆、香港计算套内面积的做法，与此前其他城市按照建筑面积来销售的方式，对开发商的利益而言都没有本质上的区别。