又见深夜排队抢房！深圳核心区总价最低190万，还是学区房，开发商却突然封盘，背后竟是…

　　中国基金报 泰勒

　　A股火了，但楼市也既然火爆。

　　前阵子，基金君报道了深圳一套豪华公寓开卖，其中某户型8000万豪宅被秒光，多套上亿豪宅被认购。

　　没过多久，深圳又出现了抢房潮，2月28日晚上就有人在深夜11点半开始排队，第二天更是传出为了抢一套房“打起来”，还有人因为抢不到哭了。

　　究竟发生了什么事情，基金君带你看一下。

　　又见连夜排队抢房

　　3月1日一大早，深圳人的朋友圈出现一小波沸腾，福田新盘传麒景苑售楼处前排长队的小视频刷屏朋友圈。

　　有中介称，昨晚开始他们已经代客通宵排队；这些客户昨天已经看了样板房，正式开盘的时候就会过来刷卡。

　　售楼处被数百名地产中介拥满了，场面十分壮观。

　　有中介表示，“我们从昨天晚上11:30就来排队了，上午来的人更多，按照这个趋势，很有可能今天就会卖光。”。

　　现场中介介绍，他们已经有同事在排队，这些同行背后，每人都有四五位诚意客户，这些客户昨天就已经看了样板房，正式开盘的时候，他们就会过来刷卡。

　　据了解，该楼盘名为传麒景苑，项目其实并非新盘，由深房开发，去年11月就已开盘，本次销售价格每平米6.8--7.8万元，与去年差异不大。该楼盘并非住宅，产权性质为商务公寓，40年产权。

　　现场太火爆

　　3月1日下午3点30分左右，传麒景苑楼盘有多名警察到现场维持秩序，开发商宣布封盘。

　　现场一位中介发来实况，抢房大战升级，都要打起来了！

　　　　在现场，一位没有抢到房的家长失声痛哭！

　　由于门口拥挤，项目样板房只能从地下车库进入，之前公开的软装样板房27层已于上午10：30左右关闭，仅余3层、26层、28层、29层的毛坯房供购房者参观，据中介称，有购房者不看户型，直接付定金。

　　有几波因为排队问题的小纠纷，竟然还招来了警察叔叔维护现场秩序。

　　销售突然中止

　　3月1日下午三点，没抢到心仪户型的客户“情绪激动”，楼盘外大量警察赶到维持秩序。3点40左右，现场传来消息，房源尚未售罄的情况下，销售突然中止。

　　据与开发商合作的中介透露，开发商利用中介排队卖掉了一部分房源，目前把所有的联动合同取消了，是想节省一部分中介费。

　　开发商打学位牌，引导客户跟风买，所以今天卖的还不错。再加上现场情况比较混乱影响交通和治安，所以被暂停了，开发商也正好利用这个机会把中介代理合同取消。从学位来看，这些盲目跟风的客户去买的公寓产品，所在片区学位比较紧张，购房者能不能上这个学校还要划问号。

　　资料显示，传麒景苑由深房集团开发，项目地处福田中心区景田片区，9号线梅景地铁站A2出口。

　　这次推出的531套公寓，主要有4种户型，约为27-73㎡商务公寓，总价约190万、330万、530万，均价6.8-7.8万元/㎡，首付4.5成。另外还需交2000元/㎡的装修费。

　　排队疯抢背后

　　值得注意的是，此次连夜排队的“盛况”在“7·31”新政后并不多见。为什么这个公寓项目突然就火了？

　　据了解，传麒景苑原名天居景田公寓，位于福田区景田北六街，由深房集团和特皓集团联合开发，其中深房集团所持531套公寓全部对外销售，而特皓集团所持482套房源则作为长租公寓。

　　该项目去年已低调开卖，销售效果可能并不理想，今年启动转介，531套公寓再次推出市场。

　　据业内人士透露，传麒景苑与各大中介启动了5%高佣转介，一套最低总价190万的房子，佣金也有9.5万。

　　除了中介的卖力推销外，该项目主打买点是福田外国语学校学区房，且户型小、总价低；但值得注意的是，以27平190万起计算，其单价也达7万/平；且尽管可积分入学，但据中介透露，买入传麒景苑仅65分，迁户后是70分，独生子女再加6分，居住一年可计1.2分(10分封顶)，与一类积分入学分数仍有差距。

　　根据福田教育局去年11月30日发布学位预警通知，福田区公办初一入学需求约为13000人，可提供公办学位12000个，缺口为1000个。

　　福田区外国语学校是区政府公办学校，于2005年9月开办，建制为初中30个班。2018年全市中考升学率排名中，福田区外国语学校较靠前。

　　福外在其辐射片区的物业，除了有新建的福田外国语小学部之外，景田小学以及荔园外国语学校东校区也是重点小学，故受到许多家长的热捧，导致其房价一路高企，再加上附件还有不少豪宅，如水榭花都，香蜜湖一号等，虽然可以能确保享受到优质的教育资源，但其价格之高也让不少购房者望之却步。

　　拥有福外学位的公寓，只有七街公馆和金地香蜜山。有中介表示，传麒景苑是一手现楼，极有可能读到福外。

　　商务公寓想要申请学位，要求比普通住宅的门槛高一些。罗湖、福田区规定家庭无其他住宅类房产商务公寓可申请学位。

　　根据2018年福田区积分入学标准，购买且入户在该公寓，就能获得70分基础分，另外独生子女可加6分，连续居住满1个月加0.1分，上限为10分。

　　与普通住宅相比，商务公寓的积分只少了基础分的10分。也就是购买公寓后(70分)，政策内所生子女(5-6分)，2019年申请入学小一、初一的机会都很大。

　　因此该公寓非常适合在福田居住、但片区学位不好的家长，为孩子入一份名校门票；同时也适合学位、自住都考虑的刚需人群。

　　警惕这类风险

　　按照现有政策，在福田区若仅仅只有一套不限购物业，名下没有住宅的物业是可以申请学位的，但是积分比住宅低。

　　购房者在看到中介刷屏的时候，主要会关注到学位问题，而其中风险，中介一般不会透露。如果你是奔着学位去的，尤其要谨慎！

　　另外，商务公寓本身具有如下风险：

　　1.不限购不限贷，但投资首付高，低杠杆。

　　2.学位不确定，积分不占优势。

　　3.商务公寓限售五年，考验资金实力。

　　4、公寓作为一种投资产品，前期主要是以出租的形式为主，但片区内放租的房源较多，租赁竞争或较大。

　　近期，有关楼市“小阳春”的信息广泛传播，甚至有部分机构或个别开发商以传播房价上涨信息挑拨购房者的情绪。有业内人士表示，受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖，但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。