夏磊：化危为机，期待房地产政策升级

2020-03-02 15:36:42 中新经纬

　　中新经纬客户端3月2日电题：《夏磊：化危为机，期待房地产政策升级》

　　作者夏磊(恒大研究院常务副院长)

　　2019年，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，对稳增长发挥了重要的压舱石作用。

　　当前，防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制。疫情将如何影响房地产投资？房地产还能否发挥好压舱石作用？面对疫情冲击，政策该如何稳定房地产投资？

　　一、受疫情影响，预计2020年房地产投资难以高位运行。

　　从先行指标看，2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落，疫情冲击今年一季度土地成交，也将影响下半年开工。土地是房地产投资的原材料，因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年全国宅地成交规划建面同比微增0.6%，2020年1月同比下降37.9%，而2018年全年为增长26.3%，拿地增速的大幅回落，决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。若各城市能尽快加大加快优质土地供应，并简化流程促开工，对冲一季度土地成交骤降对投资的影响，预计一、二、三四线城市全年投资增速分别为8.0%、8.5%和7.7%。

　　从实物和价格因素看，施工与价格因素对投资拉动均将有所回落，疫情重点冲击实物因素。若政策能优先保障房地产项目的安全健康施工条件、促复工促施工，尽快结束施工复工持续推迟的影响，预计实际投资增速和价格因素增速分别为6.5%和1.5%。

　　二、疫情对房地产投资的直接冲击集中在一季度。

　　疫情直接影响开发商拿地和开竣工进度，预计影响主要集中在一季度。受疫情影响，多地暂停或延期土地出让，部分城市已经延期至3月。短期内受交通管制、人员流动限制、物料供应短缺等影响，全国大部分地区房地产项目完全复工的时间将比往年至少推迟20至30天。

　　疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著。总量上看，土地市场成交规模明显下降，2020年1月，全国住宅用地招拍挂成交金额同比下降21%，克而瑞监测重点城市在春节后两周(1月31-2月13日)的土地总成交量同比2019年春节后两周下降62%。分区域看，热点一二线城市优质地块吸引力依旧强劲，且呈现金额大、联合体拿地特征。三四线土地市场出让地块呈现体量减小、总价下降趋势。

　　疫情冲击房地产市场运行，对房地产投资影响可能持续至年底。一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观，现金流和财务压力将约束房企投资；二是疫情冲击年初土地交易，土地是房地产投资的原材料，将影响下半年开工；三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。

　　三、危就是机，期待房地产政策升级。

　　政策应充分发挥逆周期调节，稳定房地产投资，从而稳投资、稳增长，发挥好房地产的压舱石作用。

　　尽管目前已有多个地区出台针对房地产行业的支持政策，但从全局来看，当前房地产政策还需要两方面升级，一是尽快将地区性政策向全国性政策升级、向更多省市区域推开；二是升级政策组合，针对房企拿地、融资、开复工、竣工等分别出台有效的政策组合拳。

　　一是稳定土地市场。加大加快优质土地供应，适度放宽土地出让条件；降低土地出让竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付。

　　二是稳定房企现金流。保持房地产信贷适度增长，对于房企上半年到期的债务予以展期或续贷；房产税、城镇土地使用税、部分市政建设配套费等税费应延期或减免征收；调低预售条件要求；放宽预售资金监管。

　　三是稳定房企开复工。优化房地产开发项目审批流程，建立项目审批绿色通道、在线审批通道，推行承诺审批、容缺后补、以函代证等灵活审批方式；减免各类工程建设保证金、农民工工资保证金等报建费用。

　　四是稳定竣工交楼。一方面，适度放宽竣工验收条件，如允许交楼后缴齐首期住宅专项维修资金；另一方面，免除房企因疫情造成的延期交楼责任，确保工程质量。(中新经纬APP)