三次触碰政策红线，线上促销能否挽回雅居乐的“面子”？

　　三次触碰政策红线，线上促销能否挽回雅居乐的“面子”？

　　刘帅

　　“‘你买不到吃亏，你买不到上当’雅居乐的打折季似乎有点平淡。”

　　疫情之下，雅居乐也走上了打折路。

　　2月17日雅居乐宣布，推出折扣卖房、VR看房、网上选房等一站式线上看房服务。从2月17日起，线上订房享额外98折优惠。

　　从年前的负债超高，到1月份的预售金额同比减少18.5%，雅居乐不得不开始以折扣换业绩。

　　2月5日，雅居乐集团控股有限公司发布1月份业绩公告。公告显示，雅居乐连同合营公司、联营公司以及集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目，于2020年1月的预售金额合计为50.2亿元，同比去年减少18.5%。

　　负债居高不下

　　疫情之下，增速放缓本是行业普遍现象，截至2月6日，20余家上市房企发布2020年1月份未经审核的营运数据。一线龙头房企销售额增速整体有所放缓。中指研究院预计全年销售面积会继续下降2个比例，也就是下降到15 .7到16亿平米之间。

　　但是，1月份的低迷数据似乎对近两年增速放缓的雅居乐并不是利好信号。

　　中国新闻周刊整理其过往三年的财报发现，2016年至2018年三年时间中，雅居乐对应的销售额分别为528.20亿元、897.10亿元及1026.7亿元，同比增长分别为19.4%、52.4%及14.5%。

　　据克而瑞发布的《2019年房企销售榜单TOP200》显示，雅居乐2019年全年销售额为1185.1亿元，同比增长仅有15.53%。

　　营收放缓的同时，雅居乐仍在频发永续债。

　　2019年11月19日，雅居乐称发行2亿美元优先永续资本证券，募得资金用于现有债务的再融资。

　　2019年以来，雅居乐已发行多笔永续债。6月，雅居乐发行7亿美元优先永续资本证券；10月，再次发行5亿美元优先永续资本证券；加上本次发行，雅居乐本年度合计发行规模超14亿美元。

　　雅居乐对永续债似乎异常偏爱。

　　2018年，雅居乐净负债比由上年的71.4%上升至79.1%，同时财务费用从9亿元升至27亿元。截至期末，雅居乐持有永久资本证券83.35亿元。2019年上半年雅居乐的资产负债率为74.5%，同期净负债率为81.3%，仅2019年上半年，雅居乐永续资本证券规模便较2018年底净增48亿元。

　　永续债的性质决定了其运用得当可以拓展公司资金，但是若相反，则无异于饮鸩止渴。

　　业内人士告诉中国新闻周刊，永续债如果没有在重设日之前赎回，利息会跳涨得很快。虽然雅居乐此前的债券利率平均在6%左右，但是如果产生违约，那么在仅单笔的永续债利息跳涨后大概加起来有15%-16%的样子。所以14亿美元的永续债对于雅居乐来说也是背负了一个沉重的包袱。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对中国新闻周刊表示，一般情况下，永续债还本压力相对较小，可以缓解中短期的还债压力。但永续债规模过大，依然会形成风险集聚，值得关注。

　　多次触碰政策红线

　　雅居乐在扩张的同时还屡次踩到政策红线。

　　2019年12月30日，自然资源局通报了31个典型违法违规案件，其中点名雅居乐位于云南的西双林语项目。通报称，雅居乐自2011年起，未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷(610.01亩)土地建设西双林语项目，形成售楼部、人工湖、景观绿化等。目前，景洪市自然资源局已对其中1.54公顷(23.1亩)土地立案查处。

　　而这也不是雅居乐在2019年度第一次触碰政策红线。

　　2019年4月份，雅居乐就旗下中山市长江高尔夫球场因环保违法遭监管处罚，罚款45万元。2019年2月份，扬州市住房和城乡建设局网站发布《2019年1月行政处罚通报》，其中也披露了扬州雅居乐房地产开发有限公司在未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工建设。

　　屡屡试探底线的同时，雅居乐的项目质量也让消费者心里打了个问号。

　　2019年5月，雅居乐被177名业主告上法庭。武汉雅居乐国际花园维权业主反映，小区内的毛坯房出现渗水、水管破裂、室内走线凌乱、楼板开裂等问题，且开发商还在公共区域使用《安全用电规范》禁止使用的花线施工。而且楼盘存在装修质价不符、捆绑双合同等问题。

　　此外，据媒体报道2018年10月西安雅居乐湖居笔记业主爆料称该楼盘交房验收时与销售时存在严重不符情况，主要表现为绿化缩水、商业改住宅，开发商承落的学校一变再变，地下室漏水等。

　　追溯到2016年、2017年间，雅居乐的项目问题仍是频发不断。

　　2016年，沈阳雅居乐花园因为墙体裂纹、钢筋外漏生锈、车库淹水也曾爆发过业主维权。此外2017年，南京雅居乐滨江国际、扬州雅居乐国际、常州雅居乐国际星河湾、河源雅居乐等项目均因装修减配被业主维权和投诉。

　　雅居乐旗下某项目业主告诉中国新闻周刊，因为有雅居乐品牌的背书，买房之前没想会有如此不堪的质量问题，买房之后才发现，空墙鼓包、下水管道渗水等很多细小的问题依然存在，大品牌也避免不了质量问题。

　　曾经的华南五虎雅居乐，如今似乎不复往日辉煌。

　　此次疫情之下，雅居乐乘势推出了线上看房和无理由退房的政策，也是有在扶正品牌，开创业绩资源的意思。

　　58同城发布的《2020年1月国民安居指数报告》指出，受春节和疫情等因素影响，用户找房整体热度有所下滑。但是，58同城、安居客临感VR看房访问量占比提升，环比上升57.7%，北京、海口、太原的临感VR看房访问量占比环比增长超过70%。根据淘宝2月18日公布的官方数据，还有全国近百个城市的5000多位房地产置业顾问在淘宝直播上“云卖房”，吸引超200万人围观。

　　不仅仅是雅居乐，截至目前，已有超过20家房企都推出了“低价锁房+无理由退房”的模式。其中，定金最低为禹洲地产，只要1000元便可锁定一套房源。无理由退房时间最长者为阳光城，对指定房源可以享受半年无理由退房。截至发稿时，恒大、万科、碧桂园、融创、阳光城等多家房企，均已通过线上售楼处开启线上优惠促销。

　　在“你买不到吃亏，你买不到上当”的打折甩卖季，雅居乐的促销活动力度，较之其他房企可谓一般。

　　随着企业规模的扩大，伴随而来就是资金的周转和公司运营问题，所谓“欲戴王冠必承其重”企业只有做到打铁还要自身硬才能更好地迈步前进。