房地产最悲观的时期已经过去了？

　　张文绞

　　刚入3月，楼市就传来不少消息。

　　一边研究机构传递了一个遇冷的数字。2月百强房企销售额环比下降超2成，同比下滑超1成。三四线城市“返乡置业”热潮不再。

　　另一边销售人员朋友圈开始争相抢房。比如，又见深圳排队抢房，8千万豪宅秒光，有人抢不到哭。再比如，苏州土拍大热、南京千人抢房等等。

　　2019年楼市似乎有点让人看不清。中新社国是直通车记者跟多位销售人员聊了聊，或许可以帮你窥见一斑。

　　国是直通车 侯雨彤 制图

　　火热的背后可能是套路

　　2月的最后一天，恒大爆出一条消息，许家印亲自挂帅抓销售，全国房源九折卖。

　　乍听之下，绝对是条大新闻。一套百万级别的房子，转眼就便宜10万块。

　　且慢，国是直通车咨询恒大多地售楼处，得到的答案是，打折促销的房子基本是“清尾房源”“特价房”。比如，一个项目去化率已经高达90%，为了尽快清盘开发商会选择降价销售。再比如，一些楼栋、楼层或空间格局不好的房子，房价也会有一定优惠。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉国是直通车，恒大九折卖房已经是多年的“戏码”，特别是春节后、“双十一”打折促销基本是例行动作，2018年也是如此。

　　谢逸枫还提到，恒大今年的销售目标是6000亿元，去年完成了5500亿，“年初跑在前面加力促销，后面的压力就会减轻”。

　　问题是，对购房者来说，房子真便宜了吗？打折后，以前的客户是不是就买亏了？

　　恒大天津一楼盘销售人员坦言：“在恒大买房子，不可能越买越便宜。”恒大廊坊一楼盘销售说：“后期房价整体上涨，再打折也没现在合适。”恒大邯郸一楼盘销售表示：“绝对不会一模一样的房子，让客户吃了亏。”

　　说来说去，这就像算不过账的房地产界“双11”。

　　一位从事房地产销售的人士告诉国是直通车，打折促销更像是房企的一种说辞，目的是为了增加“带客”和“到访”，提升楼盘热度，给刚开工的销售人员“打打气”。

　　该销售人士还透露，至于某个楼盘又出现“人山人海抢房”场面，除了有特殊情况外，大多是销售人员的“套路”。“销售提前一两月开始寻找意向客户，然后集中在一个周末把人聚集到销售中心，一来制造热度，二来加剧人们购房的热情。”

　　所以，不买房的看看就得了，买房的一定要擦亮眼睛。

　　楼市政策迎来边际放松

　　中国楼市的走向与国家政策调整密切相关。2019年楼市走向，政策已经给出信号。

　　华创证券分析师袁豪分析，2019年政府工作报告透露了两大信号：其一，房地产税提法无明显变化，今年或有所淡化，房地产增值税由10%降至9%，略微降低房企税负。

　　其二，报告未提及“房住不炒”，强调一二线“一城一策”、三大城市圈规划实现结构性需求提振。考虑到2019年首月统计局70城房价公布中不再单列15个热点城市，表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效，由此一二线城市的“一城一策”也将获得更大自主性。

　　据克而瑞地产研究统计，全国已有约20个城市不同程度放松楼市调控。具体表现包括放宽落户、松绑限购、松绑限售、松绑限价、利率调整等。

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，2019年楼市调控政策的边际放松已是大势所趋。

　　姚耀同时表示，出台全面宽松的刺激政策概率较低，因为这将加剧现有经济的系统性风险。预计2019年的楼市调控主基调将保持不变，但各城市将延续“因城施策”的调控风格，在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，一些过严的调控政策将迎来调整。

　　长城证券分析师陈智旭亦认为，从目前来看，政策依然处于“托底”阶段，是否会过渡到“刺激”仍有待观察。

　　从全局看，实现“六稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、 稳外资、稳投资、稳预期)仍然是政府工作的重要内容。2019年国家对经济增长有了更大容忍度，目标再次出现区间形式，定在6%-6.5%。政府工作报告中有一句话说：“只要就业稳、收入增，我们就更有底气。”

　　而楼市的闸门会开多大，还要看各城市如何落实主体责任。2018年全国商品房卖了近15万亿，今年会超过这个数字吗？