波峰上的越南炒房团 中国投资者需注意购房资格新问题

　　本报记者 周炎炎 上海报道

　　韩国人James Lee准备在胡志明市的新盘Vincity同时下注7套房。

　　James Lee定居上海已有十多年。作为在国内排名前十的建筑行业韩企的驻沪办公室负责人，在房地产方面，就在韩国首尔江南区域、北京望京和上海古北购置多套住宅。2016年之后，他将投资眼光瞄准了东南亚新兴经济体——越南。

　　11套房的故事

　　2015年7月，越南出台《住房法》，开放国内房地产市场，对外国购房者敞开大门。2016年这一年，James怀着试探心态在越南胡志明市购买了3套高端公寓，分别位于Vinhome Central Park和Vinhome Golden River小区，都是一房和两房的小户型，平均面积50-60平米，都位于该市的CBD区域Thu Thiem，为的是出租方便。2018年，又入手一套香港新华集团在胡志明市黄金地段建造的小区SUNWAH Pearl的公寓。

　　在购置的时候，Vinhome Central Park每平米单价2200美元，Vinhome Golden River是3500美元，而SUNWAH Pearl已经是4000美元。

　　而三年前购买的Vinhome Central Park售价水涨船高，成功翻倍。“我当时买了11万美元，现在出手已经涨到25万美元了。”James称。

　　房价升值收益仅仅是一部分，James同样对租金回报满意。比如，他刚刚将上述Vinhome Central Park的一室一厅租给一个日本人，扣掉给越南租房管理平台的费用，还有每个月730美元房租收益。按照11万美元的购入价格，这套房子的租售比达到8%，12年能回本。而房租收益更是连年攀升，去年这套房子每月的租金还是650美元。

　　“越南的行情实在是太好了，我的地产销售员以前还是个兼职，现在辞掉了本职工作，专门对接海外客户卖房。”James说。现在胡志明市的住宅也呈现供不应求的局面，2016年James还可以慢慢挑选，现在已经进入摇号时代竞争激烈，所以认筹了7套房之后，他还在等待最终结果。

　　紧俏行情起始

　　越南从2006年开始加入WTO，开启了通货膨胀高企的同时伴随着房价的翻倍。但2009年遭遇全球金融危机的负面影响，导致GDP增速下滑，汇率大幅贬值，房价也在政府上调二手交易税率至25%之后大跌，胡志明市跌到每平1000美元左右。

　　在近5年，越南经济基本面向好。2014年到2018年GDP平均增速为6.4%，再加上全球产业调整转移的优势和2015年放宽对外国人购房条件限制后，大举增加房屋供应量，房价不断抬升。

　　世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，2018年胡志明市住房均价为1714美元，较上年同期增长10%。而由于土地供应有限，销售量仅为31083套，较上一年下滑12%。但这种情况分化，越南第二大城市、首府河内的价格为1304美元，较上一年下滑2%，销售量为25377套，年度同比下滑13%。

　　越南房地产销售公司VNK Investment Consultancy的销售经理Luna Luu认为，胡志明市与河内相比，前者人口比河内多200多万，而房源又比河内少很多。而河内很多新楼盘推出，选择较为丰富，虽开价并不比胡志明市低，但在实际销售中有很多优惠政策，比如一次性付款95%以上会有7%-9%的折扣，再比如送家具和家电。

　　而对James这样的购房者看来，河内冬天太冷，不如海岸线城市胡志明市。另外胡志明市去泰国、新加坡、马来西亚都比较近，相当于中国的上海，升值潜力较大。

　　目前购房的人群中，中国人已经占主流。CBRE统计，2018年通过该公司买房的人中，30%购房者来自中国大陆，韩国人占22%，中国香港占11%，美国人占5%，中国台湾占4%。而中国大陆则以长江以南地区看房者多一些。

　　CBRE数据显示，从2016年到2018年，投资+租赁的购房者占比从60%变成了80%，仅有20%是用来自住。

　　根据越南住宅法，外国人购置公寓的产权为50年，到期时若护照有效、无犯罪记录，可续期50年。而James表示，这种非永久产权对他来说，还是买房后10-20年左右出售比较好，前提是相关政策没有变化。

　　Luna Luu了解到，胡志明市的住宅分为四个等级，豪华公寓售价超过每平3500美元，高端住宅在1500美元到3500美元之间，中端住宅在800-1500美元之间，而经济房低于800美元。目前房价上涨的主要推动力还是豪华住宅，去年豪华公寓售价涨幅为17%，而中低档住宅几乎没有涨价。

　　别墅的行情更为紧俏，根据CBRE统计，去年胡志明市别墅每平售价平均是4153美元，同比上涨47%。

　　多名投资者认为，造成越南公寓和别墅受到外国人追捧，当地开放政策与法规应是主因。

　　越南《住宅法》规定每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区(相当于国内的万户社区规模)外国人拥有别墅不能超过250套，所以一旦新盘开盘，30%和250的配额立即用光。

　　中国投资者需注意购房变长租

　　对于中国购房者来说，可能要注意的是资格问题。

　　首先需要明确的是，外国人在越南购房的基本条件是拥有合法签证，这个门槛较低，旅游签证就行。但是持有中国新护照，与多家房地产公司只能签50年长租合同，没有房产证。

　　Luna Luu表示，已经有6个楼盘通知不接受中国新护照的客户直接购买房子，包括越南最大的开发商Vinhomes 开发的Vincity，SonKim land 开发的Metropole thu thiem，DatXanh group开发的Gem Riverside，Sunshine group开发的Sunshine city Sai Gon, 和新加坡开发商Frasers开发的Q2 Thao Dien，以及新加坡开发商Mapletree开发的One Varendah。

　　Luna Luu解释道，越南法律规定能购房的条件是，海关入境时盖章在护照上，而不是盖在另纸签证上。但是越南暂时提供给中国公民的是另纸签证。因此基本上所有的中国新护照均不达要求。

　　“已经有6个开发商公布这问题，其他的开发商只是早晚的问题。新护照即便签了买卖合同，也有可能会自动变成长租合同或者退钱的。而长租合同意味着产权在开发商，可以后期在开发商协助下转让给越南人，越南人再跟开发商签订买卖合同来解决。” Luna Luu表示。

　　另外，越南本国人首付只需15%-30%，根据越南住宅法，贷款期限不得长于签证期限，利率达到9%左右，因此外国人在越南购房基本不会在越南贷款，这也有可能压低收益率。

　　还需警惕的是越南的租金收益的可持续性。

　　根据天风证券报告，从历史来看，公寓的租金收益率是相对较高的，房价最高的第一区租金收益率相对较低，但也维持在4%的水平，其余的租金收益率都在6%左右。而新的开发区第二区(类似上海浦东新区)由于整体房价相对较低，租金收益率则最高达到8%。但随着 2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房，预计2020年将会是竣工高峰，将使得买房用作租赁面对更大的压力，租金收益率预计会持续下行，目前平均是6.4%。