房地产税近了？两会再提房地产税！港股内房股尾盘大跌，这次提起是什么信号？来看最新进展

　　张达

　　房地产税的每一次官方表态都能拨动人们敏感的神经。

　　继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法，立刻引起广泛关注。

　　这次的提法是“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定……房地产税法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”

　　凑巧的是，3月8日，多只香港内房股尾盘大跌。有人立刻将其与房地产税的消息联系到一起。

　　那么，这次房地产税的提法有何新意？内房股的大跌与之有关吗？房地产税的影响有多大？到底何时会出台？

　　再提房地产税

　　继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法。

　　要正确理解这次提法，还是要结合当时的语言环境，来看一下完整的表述：

　　“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域的立法，落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。

　　这次提法有何新意？

　　从这次完整的表述看，房地产税法并没有被单独说明，而是包括在众多立法事项之内。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，文后跟的这些法律都会立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成，而且从文字语法上，并没有立法完成的内容。“房地产税法已经在总理的工作报告中明确说是‘稳步推进’，稳步是指有把握地按一定步骤进行，与之前的‘稳妥’即稳当可靠的意思相比，代表房地产税逐渐进入制定程序中，房地产税落地的速度预期在加快”。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者表示，2019制定房地产税法，是指形成文本，但不一定进入一审环节。上述一堆立法，去年已进入本届(十三届)人大立法现划，从这次表述看，口径无变化。

　　一位房地产税法专家也对证券时报记者说：“这次表述没看出有新提法”。

　　不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产税的立法具有积极的信号。2018年这个工作明显是受到了干扰，尤其是中美贸易摩擦，但推进的思路不变，到了2019年这项工作会加快，尤其是会与长效机制进行结合。

　　房地产税对购房人有何影响？

　　房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

　　房地产税与老百姓关系密切，很多有房人对此比较担心。

　　不过，严跃进认为，老百姓不需要对房地产税有太多的担心，这主要有三点考虑：

　　第一，房地产税立法和推进是财税体系方面的改革内容，而不能简单理解为房地产市场要打压要课税。这是利好财税体系的建立，尤其是从房地产角度看，交易环节未来会减税，类似近期的增值税附加税和印花税等，而持有环节会增税，这是结构性的大转变。

　　第二，房地产税即便是征收，对于刚需购房者本身没有太多关系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征税，面积基本考虑到了刚需和改善型需求，所以对于这部分人来说影响不大。而即便是征税，粗略估计，税款额估计是房价款的0.1%，也不是很大的成本，或者说征税会比较谨慎，也会考虑很多减税免税的概念。

　　第三，对于房地产税，老百姓会问两个问题，即还要不要买房？房价会不会下跌？对于是否要买房，从自住角度看，宜早不宜迟；而从房价本身来说，房地产税若是真的执行到位，会倒逼部分房东将房子进行出租，这是利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展的。

　　房地产税对房地产市场有何影响？

　　今日尾盘，港股内房股全线大跌，截至收盘，恒生中国内地地产指数跌5.17%，融创中国跌10.89%，龙湖集团跌5.35%，碧桂园跌5.18%。

　　

　　对于今日多只香港内房股尾盘大跌，有人将其与房地产税的新消息联系到一起。对此，严跃进认为，房地产税立法，略对楼市有利空影响，这一次地产股下跌，和大盘近期冲高后市场信心不足有关，同时也体现了一点，即宏观经济基本面还没完全改善，大盘难以持续强劲，而房地产税的消息出现，更容易加剧地产股下跌。

　　对于房企来说，房地产税政策容易影响销售，进而影响拿地。严跃进认为，短期看房地产税对市场的影响还不会太大，都还处于讨论阶段，房企还是应该有自己的投资路线。

　　不过，张大伟认为，房地产税是综合概念，只是工具，并不是万能的，房地产税只是包括了存量交易等房地产多环节的综合概念，未来影响到底如何，还是要看落地的政策内容，包括豁免、税率、税基等。

　　房地产税何时出台？

　　大家最关心的还是房地产税的出台时间，某十强房企高管对证券时报记者表示，房地产税法立法作为财税体制改革的一部分，与房地产市场调控基本无关，其本质还是解决地方政府税收问题，在经济下行、楼市不稳的情况下，今年落地的可能性很小，也许最多只是出台草案并开始审议。

　　杨红旭也认为，去年8月开始房地产市场下拐，楼市低迷期不宜于出立房地产税，估计今年难以完成房地产税立法。

　　张大伟也认为，稳步推进下的房产税还需要一定时间，立法过程较长，目前在积极准备草案阶段，3年内出台执行落地可能性不大，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

　　严跃进指出，从立法层面看，至少要走5个核心环节：第一，立项和立法人员确立，即组织架构需要搭建。第二，调查研究，不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象，同时针对近期类似公摊面积等热点问题也会纳入到调研之中，另外也包括国际历史经验的研究。第三，发布征求意见稿，估计这个征求意见稿至少需要一年的时间，会比别的法律更为谨慎。第四，审查，即对房地产税开征以后的市场影响进行评估，要结合类似物权法等概念进行。第五，发布，这个过程预计要到2022年以后才会出现，即这几年还会在立法的基础工作上开展。

　　房地产税立法进展

　　2018年以来，房地产税立法进程开始加快，证券时报记者梳理了一年来房地产税相关表述：

　　2018年3月4日，全国十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　2018年3月5日，《政府工作报告》中明确提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

　　2018年3月7日，财政部副部长史耀斌表示，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

　　2018年3月11日，全国人大常委会工作报告中提出，2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法。

　　2018年3月25日，财政部部长刘昆表示，今年按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

　　2018年4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列入预备审议项目。由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。

　　2018年7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，对于房价的问题，从下一步发展情况来看，一方面要进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，加快长效机制建设，更好地促进房地产平稳健康发展，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

　　2018年9月7日，全国人大常委会立法工作会议召开，房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划，并且被列入一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，由全国人大常委会预算工委和财政部负责。

　　2019年3月5日，《政府工作报告》中明确提出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

　　2019年3月8日，十三届全国人大第二次会议提出，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。