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李宇嘉:从城中村变化看楼市新逻辑

2019-04-10 15:19:17 中新经纬

  中新经纬客户端4月10日电 题:《李宇嘉:从城中村变化看楼市新逻辑》

  作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

  近日,娄烨导演作品《风中有朵雨做的云》上映,引人注意的是影片的背景。这部作品取材于广州洗村拆迁,洗村拆迁是广州CBD珠江新城传奇的缩影。城中村影射过去20年的城市化,那是一个混沌胶着、急速推进的时代。这期间,中国急速城市化(增量空间和人口扩张),无疑最浓墨重彩。形势倒逼,增量空间收窄(人口或土地),社会治理模式巨变,城镇化也不得不告别风雨云的时代。

  城市化不能萝卜快了不洗泥

  1998年,由房改催生的中国城市化,分两条路,一条是政府主导的、明面上的城市化,如招商引资、地产发展、基建投资;另一条是民间自发推进的城市化,最典型的就是城中村、小产权、“打工妹”等。两条路交汇,遇上市场秩序缺失。

  城市化要急速推进,规则一定不完善。利用规则不完善套利,激励着城市化被人为推着急速前进。过程中,所有人都被大潮推着往前走。最后的结果是,所有人都不得不承受同样恶果(地产泡沫、贫富差距、产业空心、城市精神内核受损、科技创新不足、文化传承定力被削弱)。再光鲜的城市外表,也弥补不了急速城市化带来的伤痛。

  所以,急速城市化20年后,城市化终于慢下来了,每个个体也开始从“跑步机”上下来了,城市发展越来越规范,规则的制定也更加饱满和人性化。

  城镇化从1.0到2.0

  未来,村民的利益不再受剥夺,城市对待外来人口,也不会再像“打工妹”那样了。现在,政策从上到下,都在强调公共服务均等化、外来人口本地化。近日,国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务的通知》中,医疗、教育、养老等一系列关系到民生的问题都有提及,“随迁子女较多城市加大教育资源供给,实现公办学校普遍向随迁子女开放”,“全面推进建立统一的城乡居民医保制度”,“推进城乡居民养老保险参保扩面”等。

  更惊奇的是,延续了60多年的户籍管制,开始加大改革了。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。简言之,“人”受到的重视被摆在了前所未有的高度。

  城镇化,也从急速的、围绕地产的、混沌胶着的1.0,转向了慢速的、围绕人的,规则清晰的2.0。人口向大城市和都市圈集中,趋势依然打开,这是提振内需和稳定固定资产投资的不二法门,因为外来人口的消费需求更旺,外来人口增加才能带动地铁等基建投资有效增长。

  楼市投资的新逻辑

  未来,中国经济增长转向都市圈,大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游这几个点状地区增长有保障了,中国经济就是有保障的。地产也一样,地图上这几个点稳住了,地价和房价也好,预期也好,就都稳住了,地产风险就是可控的。

  都市圈战略展开的过程中,无论产业、基建,还是消费或地产,都将带来巨大的发展机会,但也不是过去周期性的波动机会,而是随规划落地、产业和人口迁入、配套制度成熟而创造出来的增值机会。也就是说,你手上的物业,短期收益并不高,剔除持有成本、交易成本,可能还是亏的,但可以分享长期增值收益。

  因为,过去几年布下的调控政策还会保持,一旦反弹苗头明显,调控如影随形,调控的长效机制已建立,地方不敢阳奉阴违。另外,违规加杠杆被控制住了,市场情绪比较稳定,源头土地不会诞生地王。更关键的是,现在市场需求对房价非常敏感,一旦涨价,需求立刻萎缩。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

  李宇嘉

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(编辑:冯方)
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