“前老板”卷入“变相股权质押”案，绿地香港千亿目标背后负债率返潮

　　环球老虎财经 韩理

　　绿地香港虽然称王伟贤的质押已经解除，却并未否认王伟贤曾进行过“变相质押”的行为，且绿地香港自称质押与公司无关。事实上，绿地香港负债率有返潮现象，自2013年借壳以来，公司净负债率在2017年一度下降到84%，不过2018年又回升至104%。这种返潮，或许与其2018年业绩不达标的情况下，喊出千亿口号有关。

　　4月24日，香港金管局与香港证监会发布通函，称最近对一个内地银行集团所属的一家银行及由该集团一家附属公司拥有的持牌法团(该集团)进行了经协调的现场检查。金管局及香港证监会发现，作为其中一家在香港经营银行、持牌法团及其他联属公司的内地银行集团，该集团透过私募基金及其他实体，进行了一连串引起严重关注的复杂交易。

　　在此通函中，并未透露被抵押的上市公司的名称。不过香港知名独立股评人David Webb认为，通函中所指涉及被抵押的上市公司股份是绿地香港。

　　不过4月25日，绿地香港发布了澄清公告，称这笔贷款及基金与公司无关，亦并非为公司的任何利益而设立。该公司、董事或公司高级管理层于该报告发布前并无获上述财经评论员接洽以就上述指称、建议或陈述作出处理或澄清。该公司已从王伟贤得悉，上述贷款已悉数偿还。根据香港联合交易所有限公司有关权益披露的网站，上述质押已获解除。

　　这则公告名为澄清，实则也透露出了一点信息：王伟贤确实曾接触过上述贷款，并且完成了贷款行为。公开资料显示，王伟贤系绿地香港的名誉主席兼执行董事。

　　据悉，王伟贤曾在2018年多次增持绿地香港的股份，截至2018年9月，持王伟贤持有绿地香港的股份股为14.53%。

　　变相股权质押或因成交量低迷

　　相较于绿地集团，恐怕很多人并不知绿地香港。作为绿地集团的香港公司，其实是一个单独运营的主体，其于2013年借壳盛高置地，登陆港股。

　　由于香港特殊的市场环境，绿地香港二级市场流动性却始终不如绿地集团。以2018年为例，这一年中，绿地香港成交量最高的2422万，最低的时候仅13.3万。

　　众所周知，房地产公司的负债一般都较高，而大股东进行股权质押的情况比较常见，但通常募资投向均明示“与上市公司无关”。

　　然而，老板的个人行为，并不能完全令市场认为与公司无关。

　　绿地香港的负债一直高居不下。从2013年完成借壳上市到2016年期间，绿地香港的净负债率一直维持在100%以上，最高时一度达到193%；而净负债的计算方式是有息债务与公司权益的比值。

　　近年来，绿地香港的负债率有所下降，不过依然高达80%以上。由于并购后业务并无太大起色，绿地香港的成交量长期低迷，致使其股东很难从正常的渠道对上市公司股权进行质押。

　　而本文开头所述的变相股权质押，不失为一种融资的方式。

　　根据通函指出，监管机构发现，该集团的附属公司从集团所属的银行取得一笔信用借贷，用作一般业务及营运资金用途。该附属公司其后向一家由持牌资产管理公司成立的私募基金作出大额投资。该基金的唯一目的是向由一家上市公司的大股东所拥有的一家特定目的公司提供一笔贷款(贷款A)，而这笔贷款的抵押品主要为该上市公司的股份。

　　净负债返潮

　　2013年登陆资本市场的绿地香港，前身是盛高置地，是由王伟贤一手创办的企业。据悉，当初在被绿地借壳之前，盛高置地已经出现了严重的资金困难。

　　公开信息显示，盛高置地曾在半年时间里变卖3个项目来进行自救，其中包括当初无锡昔日“地王”项目，并且是以5折的价格进行贱卖。

　　而在被绿地借壳之后，绿地香港的负债也一直保持较高的位置。这也让绿地香港的管理层在每年业绩会上，需要反复解释其高负债和低利润率的原因。

　　2017年年报显示，截至期末，绿地香港的负债率较年初降低了41个百分点，而在2017年年底更是降低至84%。在绿地香港中期业绩会上，董事局主席兼行政总裁陈军开场说：“过去答应投资者和股东的，我们都做到了。”并称：“盛高置地的基础薄弱，基数比较小，这也是嫁接绿地这个大平台上后跨越式发展必须承受的阵痛。但这个阵痛我们可以忍受，将来也可以改善。”

　　不过，这一言论在2018年中期业绩公布之后，似乎言之过早。2018年的中期业绩显示，绿地香港的净负债率从2017年年底的84%上升至104%。

　　净负债的回潮或许是因为绿地香港不再满足于现状的表现。早几年前，绿地香港一直以小而美自居，不过在2018年，绿地香港却加快了快纳储速度，并将千亿的目标摆在了台面上。

　　4月4日，绿地香港公告称，出售上海五里桥项目公司100%股权予Brookfield，后者为来自加拿大的另类投资基金，于上海新天地附近备有土储，双方价估计不少于28亿元人民币，若交易完成，绿地香港也将实现对该项目的退出。

　　上海五里桥项目对绿地香港来说，意义非凡。2013年，绿地香港斥资59.5亿元拿下绿地黄浦滨江所在地块，彼时成交楼板价高达32067元/平方米。

　　2017年-2018年，绿地黄浦滨江项目销售额分别为3.33亿元和20.05亿，平均售价分别达12.34万元/平方米、7.15万元/平方米，较此前成交楼板价翻番，可窥其利润之可观。

　　不仅如此，根据最新的销售数据，3月，绿地香港则凭借该项目的大单销售金额，首次在单月内完成百亿销售。

　　然而就是这样一个赚钱的项目，却要被绿地香港抛售，背后是否存回款压力不得而知。

　　业绩不达标，千亿何从谈？

　　2019年3月，在绿地香港2018年业绩会上，陈军曾提出目标，2019年完成500亿销售，2021年则计划实现1000亿元。

　　事实上，对于绿地香港来说，实现千亿的目标并不容易。

　　2018年，绿地香港合计实现合约销售金额约379.25亿元，与去年同期相比增加约26%；对应合约销售面积为327.52万平方米，增幅约44%。

　　这一看似不错的成绩，实则并未达到绿地香港的目标。

　　在去年的业绩发布会上，陈军提及千亿的想法时，曾透露，绿地香港计划在现有基础上保持每年30%-40%的增长率。并且表示，一再表示即使是在去年年中只完成了四成业绩的情况下，绿地香港2018年完成400亿元没有悬念。

　　而绿地香港的千亿目标的阻力除了自身的销售压力，还有来自母公司另一上市平台的压力。

　　在绿地香港刚借壳上市之际，也曾有过一段积极前进的态势，不过这一局面在2015年母公司旗下另一公司——绿地控股上市之后，发生了变化。

　　绿地控股和绿地香港皆为绿地集团旗下的上市公司平台。陈军曾强调绿地香港在区域深耕和布局上更加灵活，与集团地产业务不存在同业竞争关系。

　　而这种所谓是“不存在同业竞争关系”，实际上或是有意而为之，为避免与绿地控股的同业竞争，绿地香港在布局上也多选择在泛长三角和粤港澳大湾区。

　　2018年，绿地香港新增了11个项目，其中中包括义乌朝阳门、昆明巫家坝、绿地东盟国际城、无锡西水晶舍等重点项目，获得土地储备638万平方米，预计新增货值685亿。

　　在今年的业绩会上，绿地香港预计新增8到10个项目，货值新增500到700亿元。这对于绿地香港或许是一笔不小的负担。