下降30.7%！长沙楼市一季度缘何“冰火两重天”

　　《中国经济周刊》记者 李永华 | 长沙报道

　　长沙市岳麓区卓越中寰项目卖到了将近1.4万元/平方米。《中国经济周刊》记者 李永华/摄

　　4月22日，湖南统计局发布的《一季度湖南经济运行情况分析》称，湖南全省“一季度商品房销售面积同比下降10.1%，其中长沙商品房销售面积同比下降30.7%，全省增速居全国第27位、中部六省末位”。

　　下降30.7%！长沙楼市今年一季度为何如此惨淡？蹊跷的是，购房者在踩盘看房时却发现楼市销售火爆，两者为何大相径庭？

　　房价、地价上涨，长沙楼市火爆

　　“没想到又是日光！”来自湖南常德的葛瑞华(化名)想在长沙买第二套房，按照长沙去年发布的“反炒房”政策，二套房购房者的“房票”资格在长沙排名靠后，凡是遇到销售略微火爆的楼盘，他就只能望楼兴叹。

　　“卓越中寰项目很好，有地铁，有江景，还在长沙的金融中心，可是开发商一栋栋地放房源，根本抢不到。”葛瑞华说，他看中的好几个盘都是一样的火爆场景。

　　此外，还有购房者称，据说卓越中寰项目开发商前期积累了1000多组客户，但就是搞饥饿营销，房子一栋一栋不紧不慢地推出。

　　抢房的同时，长沙房价也逐步升温。在长沙湘江西岸的金融中心地块，一位购房者告诉《中国经济周刊》记者，“去年，万科在这里的一个盘，我觉得各方面都比龙湖项目要好一些，不到1.3万元/平方米。现在，隔壁的卓越中寰卖到了将近1.4万元，听说龙湖的价格也要1.4万元左右，涨了不少。”

　　购房者对房价上涨的直观感受得到了数据的印证。据国家统计局4月16日公布的数据，长沙3月房价同比涨幅11%，环比上涨0.7%。

　　调控政策的实际操作也颇为微妙。

　　限价调控形势下，长沙限购区域的楼盘定价均须通过相关部门核定。今年3月，地处长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆(又名珠江柏悦湾)的住宅(毛坯)核价为14500元/平方米(毛坯)，单价比周边房价高出约40%。

　　《中国经济周刊》记者了解到，实际上，该楼盘为精装修，此前曾有销售人员称该楼盘售价将超过2万元/平方米。

　　限价政策下，楼盘核定价格却大幅上涨，有媒体援引业界人士的话称“这是不积极落实楼市调控政策的负面典型”，“使得当地购房者的恐慌情绪加剧”。

　　不光是房价上涨，地价也在上涨。据第三方统计，今年长沙拍卖的限价地住宅的限定价格较去年明显上浮，其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/平米，较2018年限价上浮1600元/平方米；滨江新城F4-B地块限价1.29万元/平方米，较2018年限价上浮1400元/平方米，洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/平方米，较2018年限价上浮1100元/平方米。

　　限购导致成交量下滑？

　　在一些购房微信群中，购房者也纷纷吐槽长沙今年房地产销售火爆，官方统计数据给出的判断却是冰火两重天。这到底是怎么回事？

　　长沙地产界观察人士文江分析，造成“冰火两重天”的原因可能有三方面：第一，单纯从数据看，一季度销售面积同比下滑较大，可能有统计口径的原因，并不一定非常准确；第二，数据对比的基数也有较大影响，去年一季度正是长沙楼市一路暴涨的时候，今年同比下滑也正常；第三，“更重要的是看环比，我了解的情况是，3月成交量环比增长超过一倍。”

　　有开发商人士对《中国经济周刊》记者表示，今年以来，长沙拍卖的限价地价格上涨是导致抢房现象的重要原因，限价地涨价，也就意味着现在推出的新房价格处于低位，至少比同区域的楼盘今后房源的价格更低，这样一来市场预期明显转向，就容易产生抢购的现象。

　　那么，统计局给出的数据失真了吗？

　　关于销售面积下降的原因，湖南省统计局研判，一季度商品房销售面积下降主要受政策性限购、棚改收缩和前期基数较高等因素综合影响。

　　限购因素排在第一位。在一家央企开发商人士看来，长沙房地产成交量的下滑很正常。他预判，如果再不放开限购，下半年的形势会更差。

　　根据长沙市2018年6月25日开始的“反炒房”新政规定，本市户籍家庭在限购区域内已有一套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第二套商品住房；市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)，落户满一年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购一套商品住房。

　　此外，长沙还规定，父母投靠成年子女落户不满两年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

　　诸多限购条件加在一起之后，“房票”难求成了不少潜在购房人群的感慨，他们被长沙2018年“6.25”反炒房政策堵在了门外。根据湖南中原地产的数据统计，2019年，长沙购房需求预估量为7.3万人左右，有效客户量减少。

　　据克而瑞数据，2018年长沙市限购的内六区(指芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区)商品住宅共成交99435套房源。根据湖南中原地产的数据统计，2019年，长沙购房需求预估量为7.3万人左右，较之于2018年实际成交数大幅减少。

　　与此同时，长沙土地供应在增加。0731房产网发布的《2018年长沙楼市白皮书》显示，与2017年相比，2018年的内六区土地供应出现了大幅增长，建筑面积达1818万平方米，增幅达49%，以平均100平方米/套估算，供应量超过18万套。

　　研究机构湖南中原董事总经理胡治钢认为：“长沙3年来的‘供不应求’已经结束，过热的需求被抑制。2019年市场下行压力将进一步增大。”

　　“房住不炒”，长沙楼市再念紧箍咒

　　2019年，政策仍将是影响长沙房地产市场走势的关键。

　　4月15日，湖南出台政策，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。此前，长沙二套房契税政策是90平方米以下1%，90平方米以上2%。以长沙市区一套90平方米以下、总价100万元的房子计算，契税税率调整之后，仅此一项就增加了3万元的交易成本。

　　一个颇有意味的细节是，该文件的出台单位并非长沙市层面，而是湖南省财政厅、住建厅与省税务局联合出台。

　　回溯一年前，长沙打响“反炒房”战争之时，《湖南日报》曾极为罕见地连发4篇评论严厉批评长沙房地产。当时，《中国经济周刊》也报道，长沙后来出台的号称国内最严厉调控政策，实际上是由湖南省主要领导亲自推动。

　　今年1月召开的湖南省十三届人大二次会议期间，湖南省委书记杜家毫表示，希望长沙继续保持定力，以稳定的房价换来市民稳稳的幸福。

　　长沙市2019年政府工作报告称，“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价“洼地”优势。

　　中共中央政治局4月19日会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　《中国经济周刊》此前报道，一城一策的调控框架下，房住不炒的原则并未改变。湖南省住建厅一位人士称，湖南整体定调还是严控。长沙市住建委一位官员也对《中国经济周刊》记者表示，长沙保持房地产市场平稳健康发展的决心没有变化。

　　延伸阅读

　　长沙楼市“限”字诀

　　2017年的长沙楼市被称为“政策年”，各种限制措施陆续出台。2017年3月18日， 长沙首提限购，湖南省内户口在长沙市区无房者限购1套；湖南省外户口在长沙市区无房，需在长沙延续交纳12月社保后限购1套。同年9月，限购地区扩大至除浏阳市、宁乡市外所有行政区域。

　　2017年3月22日，限价政策出台，对房地产开发企业申报的价格明显过高的，不予办理申报监制，暂停其网签行为，必要时对该楼盘进行成本监审。而在当年6月29日、8月18日，长沙先后发布人才新政及落实措施。长沙市认定的ABCD类人才，在长沙市购买首套房时将不受户籍和缴税记录的限制。这被市场认为逆转了此前发布的限购政策。

　　限地价方面，2017年8月28日，长沙市发布通知称，长沙市今后将根据住宅销售价与住宅综合开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合确定土地交易最高限价。

　　限利润方面，长沙市发布通知要求，自2017年12月11日起，限价商品住房的平均利润率为6%~8%，有效期为两年。

　　到了2018年6月25日，长沙打响“反炒房”战争，楼市限制政策在调整中升级，被外界戏称为“限购、限售、限价、限落户、限离婚、限贷款”的系列政策全面落地。例如，限售方面，本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。

　　(《中国经济周刊》记者李永华整理)