传统“货仓”持续走量 “五一”楼市 成交价格平稳

　　朱村板块货量充足的“明星盘”富士康科技小镇开盘一路走高，“五一”更主推40多平方米小户型，且整体价格亲民，板块市场“五一”人气十足。许蕾 摄

　　“五一”假期，广州依靠传统“货仓”的发力，整体走势平稳。虽然大部分项目价格并无太多优惠折扣，但增城、南沙、黄埔等传统“货仓”板块仍是市场主力，广钢板块引领中心区市场，全市整体成交价格也保持平稳。

　　值得注意的是，2019年“五一”前两周即有2680套新货入市，占4月比例达64%，房企“备货”积极性与往期相比未见掉队。新货积极入市，加之旧盘积极推新，“五一”整体开盘/加推货量达到近两年高位。

　　广州中原研究发展部监测，2019年“五一”假期广州一手住宅实际开盘或加推3097套左右，较去年同期上升23%，整体去化延续近期市场表现。

　　实际推货超3000套

　　整体去化近五成

　　广州中原研究发展部调研发现，2019年“五一”假期广州共计27个楼盘开盘加推，楼盘数比2018年“五一”假期(21盘)增加29%，较2018年十一假期(17盘)增加58%。主力供应区域为传统东部、南部“货仓”与广钢板块：增城(7盘)>南沙(6盘)>荔湾(5盘)、黄埔(5盘)。

　　各区表现方面，监测加推的7个区域中，4个区较去年“五一”推货增加；传统供应大区则各有升降，增城、南沙微跌，黄埔、荔湾上升。其中，增城多盘加推(含一全新盘)，总推货量占比25%，共计推出770套单位，朱村、新塘等板块带动区域热度提升；黄埔主要板块项目皆有推售，整体推售近638套，较以往同期大幅增加。

　　板块表现方面，“五一”共16个板块开盘或加推，整体去化率约50%，其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前五，且首日去化率皆高于整体水平。南沙金洲两个刚需大盘“五一”均有充足货量加推，加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受，整体较南沙其它板块受欢迎。奥体板块一明星大盘推新再度受捧，多渠道带客，去化快，推高板块市场关注度；广钢则引领中心区市场，多盘加推，此外，滘口、大坦沙等板块同样集中推货，共同拉升荔湾区整体热度。朱村板块货量充足的“明星盘”富士康科技小镇开盘一路走高，“五一”更主推40多平方米小户型，且整体价格亲民，板块市场“五一”人气十足。

　　房企提前抢跑不多

　　七成项目价格持平

　　不过，跟往期和预期不一样，2019年“五一”抢跑项目并不多。

　　广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目发现，“五一”当天推售价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%-5%)的项目30个，占比近七成，可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

　　与3个月前对比，价格让利的项目12个，让利幅度集中在5%-8%，普遍采取“特价房”“一口价”方式对外。不过调研发现，特价房多属于低楼层、朝向差的单位，如黄埔区知识城等主打“地铁通勤”板块，但特价房更多是作为吸引客户关注，并不是所有单位都享受让利折扣。

　　此外，大部分项目价格并无太多优惠折扣，仅个别项目认购大面积单位，获赠5年物管费，也有个别项目“五一”认购后仍有“小惊喜折扣”。

　　广州中原研究发展部认为，“五一”期间大部分项目促销活动仅为吸引人气，主要仍以常规的特价、一口价单位，主要为吸引关注从而促进成交，“五一”调研期间暂未发现项目出现降价现象，大部分项目价格走势平稳。中央、地方多次表态“房住不炒”“分类调控”，受市场预期影响，目前环境下，较难出现以往“越买越涨”势头；另一方面，开发商定价愈发谨慎，受限于目前“半年之内上下浮动不超过10%”的定价机制，放开限价后，保持稳定仍是多方的共识。

　　大户型比例持续上升 户型多样

　　“五一”开盘/加推、收筹的项目中，100平方米以上的3房、4房单位比例进一步增加，占比达68%，较去年同期提升23%。其中南沙、长岭居、知识城、广钢等板块8个项目推出复式、类复式产品。

　　目前广州大部分项目已实行单合同，不用提前支付“装修款”，故目前购房者首付压力较此前“减轻”，开发商对买家首付款支付的宽限也相对收窄，基本回归正常。据广州中原研究发展部实地调研，开盘推新的27个项目中，20个要求一周内付齐首付，占比74%。不过也有个别项目为争取成交，延迟1个月或更长，以项目优势不明显项目为主。此外，长岭居一项目因项目本身问题，延迟3个月。

　　新盘蹭“五一”热度

　　但仍观望延迟入市

　　5个全新盘“五一”前皆拿到预售证且进行不少的宣传推广，不过调研发现，“五一”期间大部分只是开放样板间及新品，仍处蓄客阶段。包括：新项目稀缺的越秀区，北京路高端盘粤海拾桂府“五一”亮相；从化保利花城纪宣传期已持续几周，有抢“五一”风头之势，不过“五一”期间仍以蓄客为主，5月中旬才会加推。

　　广州中原研究发展部认为：一方面，从近年来“五一”和“十一”假期的推货特征变化判断，房企、买家对“楼市黄金周”的热情下降，并不着急赶在假期间入手；另一方面，目前市场环境下，房企仍略显谨慎、理性，或推少量产品试水，或等到认筹量足够，以避免扎推“五一”，形成差异竞争、错位销售。

　　南方日报记者 许蕾