土地吸金1400亿、溢价率封顶杭州控地价风声再起？

2019-06-27 16:56:55 新京报网

　　土地吸金1400亿、溢价率封顶杭州控地价风声再起？

　　今年以来，杭州供地节奏一直大步快走，仅最近三天出让13宗地，金额接近200亿元。而这仅是杭州土地市场的冰山一角。

　　综合机构数据统计，上半年杭州土地出让总额已超1400亿元，遥遥领先于其他城市。而这一供地速度的推力则来自于较低的库存。

　　虽然业内人士认为，当前杭州地价水平风险可控，但在杭州部分楼面价创新高、主城区溢价率屡屡封顶的背景下，相关地价管控的声音也越来越多。

　　三天出让13宗地，吸金近200亿元

　　6月26日，杭州余杭区一共有5宗住宅用地集中出让，出让地块总面积490亩，总建筑面积68.6万平方米，最终全部成交，土地出让金总计81.74亿元。

　　其中，位于老余杭板块的杭州未来科技城两宗地块起始楼面价已达到20000元/平方米，在竞拍之前就已刷新区域楼面价的纪录。而其他三宗地块的溢价率均达到近30%。

　　众所周知，此前杭州土地市场迅速升温，溢价率接连走高。3月，杭州主城区土地出让做出调整：当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例。而此前，溢价率天花板的比例是50%。

　　6月26日的土地出让仅是杭州土地市场的冰山一角。与6月24日深圳200多亿元的“史诗级”土拍成交纪录不同，今年以来，杭州的供地节奏一直是大步快走。

　　同样在6月24日，杭州8宗地块成交，总起价95.1亿元，最终成交总价113.41亿元，总出让面积573亩，总建筑面积87.54万平方米。

　　其中萧山区的5宗地块，分别由新希望、中天、众安、浙江赞成控股集团、平安不动产分得。临安区3宗地块，分别由越秀、美好置业、杭州铭伦实业竞得，成交总价29.05亿元。

　　从6月24日至6月26日三天时间内，杭州成交13宗地，土地出让金总计近200亿元。

　　在杭州，土地市场刷新楼面价也是常有的事。6月14日，杭州富阳区银湖、东洲共4宗宅地成功出让，总出让面积27.92万平方米，总成交价为49.03亿元。其中杭州银湖36号-C地块由碧桂园子公司以19.21亿元摘得，楼面价12630元/平方米。这不仅是碧桂园首次进入富阳区域，而且楼面价刷新富阳宅地纪录。

　　与此同时，在杭州主城区土地溢价率封顶也屡见不鲜。5月17日，杭州主城区8宗土地出让，总起价124亿元，最终总成交额163.4亿元。在5宗涉宅用地中，除人才专用地外，溢价率均达到30%。

　　上半年土地出让金超1400亿，遥遥领先

　　今年上半年以来，杭州在土地市场的销售金额一直遥遥领先。

　　据中原地产数据显示，截至6月17日，今年卖地最多的城市是杭州，达到1220亿元，而在其之后的其他城市均未过千亿元。比如苏州卖地827亿元，天津卖地802亿元，武汉卖地758亿元，北京卖地714亿元，上海卖地670亿元。

　　从目前来看，6月26日，是杭州土拍2019年上半年的收官之战。截至6月17日，杭州土地出让金额达到1220亿元，如果加上6月24日及6月26日的土地成交金额，今年上半年杭州土地出让总额已超过1400亿元，与2018年上半年相差不多。而据不完全统计，杭州十区共出让地块也达140多宗。

　　事实上，今年1月2日，杭州首场土地出让就推出了4宗地块。据杭州市政府官网显示，2019年，杭州市全市计划出让357宗地块，总出让面积13423亩，其中杭州十区计划出让288宗地块，面积11474亩。如此看来，上半年的土地市场完成了近一半的计划。

　　据悉，为了确保完成2019年年度目标，2018年12月，杭州召开批而未供闲置土地大清查大处置专题会议，目的在于加快供应，按照“先易后难”的原则，能补尽补，尽快完善已用未供土地用地手续。与此同时，2019年度主城区完成经营性用地收储3000亩，也纳入市政府年度综合考评。

　　杭州这样的供应力度，保证了其在土地市场大步快走的节奏。

　　因为前因带来的结果是，“自2019年开年以来，杭州、宁波、合肥等城市作为长三角区域的核心二线，市场热度一直比较高，因而地价上涨也较快。同时，高溢价地块成交也集中在杭州、苏州等东部热点城市。”克而瑞研究中心的报告如此显示。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，自4月以来，部分城市的土地市场出现了局部升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是以杭州、苏州、武汉等城市为代表。

　　库存去化周期2.4个月，增加供地也要控风险

　　杭州为何如此密集推地？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州当前密集供地，体现了上半年积极增加供应和补库存的导向。