李宇嘉：“扩权不扩容”框架下，深圳都市圈的楼市运行逻辑

2020-06-30 16:39:22 中新经纬

　　中新经纬客户端6月30日电题：《李宇嘉：“扩权不扩容”框架下，深圳都市圈的楼市运行逻辑》

　　作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　供应太少，是深圳楼市的“BUG”

　　在夏至来临的6月，深圳楼市也迎来了最燥热的时光。从今年3月一直到5月，深圳的二手房市场“一枝独秀”。尤其是出现官方“片区指导价”后，6月二手住房成交量可能在年内“首破万套”，大概率是今年的最高点。

　　深圳楼市从不缺热点。就在不久前，官方媒体披露了深圳都市圈的方案，这则消息还未被捂热，就被淹没在“网红盘”打新的巨浪中。“深圳都市圈”“深圳扩容”等概念虽引发广泛关注与讨论，有投资客布局东莞塘厦、凤岗、惠州大亚湾、惠阳，但相比深圳从二手房、学位房、新房这一波接一波的火热，深圳外围城区则平静很多。

　　实际上，这是官方煞费苦心给深圳楼市降温开出的一剂夏日清凉茶。疫情后深圳的这一波楼市行情，来得陡峭，来得突然。这波行情彻底把管理层打醒了：深圳有这么多钱(金融市场规模排名居全国第二)，这么多上市公司(上市公司数量居全国第二)，每年流入40万-50万人，深圳楼市这个“小盘子”根本挡不住。

　　深圳有220万套商品住房，只有京沪的1/3、广州的2/3。每年深圳新增商品住房4万套左右，只有京沪穗的40%，因此房价上涨是必然的。釜底柴火旺，要让锅中的水降温，很难做到。政府虽想锚定新房价格并引导市场价格，但房子一投出去，就迅速被湮没在货币狂潮中。

　　不像广州、重庆、郑州等，动不动就是百万平米级的单盘体量。供应太少，是深圳楼市最大的“BUG”。

　　深圳都市圈的“扩权不扩容”

　　治理深圳的楼市绝不能只在深圳这个小框框里打转转。跳出深圳，是楼市调控的新思路。深莞惠一体化虽引发广泛讨论，但落实较少。很多深圳人到临深买房，后来发现，房子建了很多，但规划并未落地执行。

　　除了规划外，刺激临深楼市的，还有“深圳扩容”的传言。其实，“深圳扩容”从来都是民间传言，官方并未表态，自媒体与房产中介鼓吹房价上场，煽动群众去临深区域买房。然而，一旦该规划不落地执行，临深区域就成了空城，久而久之，临深买房的都在深圳租房住，有能力的就努力赚钱，再在深圳买一套。

　　深圳都市圈的方案与过去不同，是“扩权不扩容”。都市圈由深圳统筹，圈内新增的税收和GDP按贡献分成。一方面，深圳不大愿意和外围互联，因为互联以后，深圳居民都到外面买房，消费跑了、税收跑了、GDP也跑了。另一方面，东莞和惠州也不愿意互联，因为即便不和深圳连通，深圳企业也会搬到临深区域，毕竟成本的“水位差”摆在那里。

　　如今，环保重压、外贸不景气、企业转移等多方冲击一齐来临，珠三角制造业都处在转型“阵痛期”。包括东莞、惠州在内，珠三角的日子都不好过，对地产的依赖度很高，但“空城化”严重。而旁边的深圳楼市却长期供不应求，房价一年一个台阶。若大家互联起来，便有可能达到互惠互利、“双赢”的效果。

　　另外，应当赋予深圳对都市圈(深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区)省级管理的权限：深圳若想跨界区域修地铁、搞产业新区、布局教育医疗等公共设施，可以按照自己的套路来，相当于广东省级政府在统筹。这样，很多阻碍自然就破除了。

　　探索“共赢”才是现实选择

　　深圳行政没有“扩容”，让很多人失望了。然而，若东莞、惠州等临深的区域在行政上彻底划给了深圳，其实并不能达到“双赢”的效果。对于深圳来说，天上掉馅饼了。但对于正处在“阵痛期”的外围区域来说却不啻于灾难：有了地以后，深圳红利再也不会向珠三角溢出了。

　　探索一种“共赢”的模式，才是最现实的选择。深圳输出庞大的地产需求及亟待拓展空间的产业，外围区域输出成本低廉的土地。大家一起修地铁、搞园区，税收和GDP共享。一方面，深圳的高房价慢慢“软着陆”了，其饱受高成本之苦的产业，也找到发展空间了。另一方面，东莞、惠州等外围区域的“空城”填满人口了，日渐衰落的园区也有企业入驻了。此方案若能执行下去，势必可以达到“双赢”的效果，最终实现深圳高房价的“软着陆”。

　　俗话说，能力越大，责任越大。大湾区、深圳先行示范区、深圳都市圈，“三区叠加”的红利，其实都是要让深圳这个龙头作贡献。

　　责任大了，能力就得强起来。为了能够承担起责任，深圳起家的“第一桶金”——地产，不得不再次派上用场。为了让房屋流转起来，促进城市更新和卖地，深圳提出取消“豪宅税”、取消公寓只租不售等限制政策。

　　值得注意的是，对货币“发毛”的担忧，遇上深圳楼市这个“小盘股”，其结果就是房价上涨。只是，若再容忍房价上涨，将对支撑深圳过去几十年发展的创新精神产生打击，企业将大量逃离，或“弃实业、炒地产”。跳出深圳，让深圳主导外围的开发，包括轨道交通、土地利用、产业规划、公共配套等等，是深圳房价“软着陆”的唯一路径，也是整个珠三角涅槃重生的唯一答案。

　　当然，“一份部署、十分落实”。国家有了顶层设计，但方案能否落地，关键在于各个城市间的执行力度。笔者认为，短期内见效不会太大。虽然监管层不再容忍深圳房价无休止地上涨，但作为都市圈核心，深圳未来是创新和要素高度集聚的地方。纵览全球，但凡要素和创新集聚地，都是高房价的。所以，中短期内，深圳房价降温还是个困难的事情。(中新经纬APP)