北京出台新版租房合同：单方面难涨房租 N+1模式再遭打击

　　7月8日，北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。此后，2008年版住房租赁合同不再推行使用。

　　记者注意到，此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的合同，不再按照成交方式区分，适用范围的区分更加明确。无论是通过自行成交的，或是通过经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的，住房租赁合同均可统一使用《北京市住房租赁合同》示范文本。房主或房客分别与中介机构签订时则使用《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本。

　　除了在明确租金、押金、房屋信息等方面提出了新的要求之外，新版租房合同再次强调对于群租房的政策，禁止违法群租、违法出租隔断房。

　　每个房间居住的人数不得超过2人

　　新版住房租赁合同，增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的内容 。

　　同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。一是在《北京市住房租赁合同》中，示范文本中专设有“房屋租赁形式”相关条款，约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积；二是在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本“委托出租要求”中明确约定了最多居住人数。

　　事实上，此次关于禁止违法群租、禁止隔断房的规定其实是对已有的政策进行重申和强调。早在2013年，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》就规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

　　2017年9月，北京市住建委再次发布通知，要求出租房屋不得改变房屋内部布局分割出租，人均居住面积不得低于本市规定的标准。

　　两个月后，北京大兴西红门镇发生重大火灾，造成19人死亡，其中有6名未成年人。根据当时报道，事发建筑属于违法建设、违规施工、违规出租，安全隐患长期存在。

　　这场大火过后，北京开始大规模整治隔断改造。

　　北京对N+1持谨慎态度

　　事实上，N+1模式是否属于群租房，客厅分割是否违反相关规定，一直没有一个明确的界限。

　　据了解，隔断是一线城市常见的租房形式。部分房东或中介将客厅或较大的起居室改造出一个单间，以此容纳更多的租客，也叫做“N+1”。记者调研了解到，在北京租赁市场房源紧张的背景下，部分房源客厅面积大，经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，由于价格相对便宜，存在一定需求，而分散式长租公寓运营机构也可以通过“N+1”的模式，来提高盈利水平。目前在北京，自如友家、蘑菇公寓、蛋壳公寓等，都有类似的房型，自如称之“优化间”。

　　“N+1”模式刚兴起时曾备受欢迎。2016年5月，住建部副部长陆克华还以上海的“N+1”举例，说明允许将符合条件的客厅改造成一间房，单独出租使用的模式。不过，和以往群租房随意隔断、存在安全隐患不一样的是，标准“N+1”模式对房屋改造后的指标有具体规定，例如客厅隔出来的房间要有明窗等。

　　然而，在北京开展的出租公寓大排查大清理大整治专项行动中，公寓市场“N+1”房的安全隐患也暴露了出来。2017年11月，作为清退整治违规住房的行动的一部分，北京各区县针对租房平台比如自如隔断出租的房屋进行清理和整改，部分房间被强制拆除，损失巨大。当时，自如CEO熊林曾在公开信上承诺，只要大家配合搬家，自如将帮助租客免费换租、搬家，以及提供一个月房租作为补偿。不过，当年的一些隔断间租客反映，如果主动提出退租，需要缴纳违约金，而如果向警方举报自己居住的隔断间，自如则会提供补偿。

　　据媒体报道，目前北京对于“N+1”态度是，如有举报，就会立马拆除。

　　记者登录自如网址和app进行了解时，从表面上无法看出房间是否打了隔断，必须直接询问中介人员才能获知相关信息。链家的中介人员小陈接受记者采访时透露，现在自如还是有一些用客厅改造的优化间，不过是在征得物业和业主的同意后进行改造的，价格相对便宜一些，每个房间有标号，比如一个两居室做一个优化间，变成三居室，一般单间出租的时候03卧室就是那个优化间。

　　如今，新版合同又一次强调禁止隔断房，自如又会以什么方式作出补偿承诺呢？