“高周转”难以为继 房企将迎来“休整期”

　　21世纪经济报道 张敏 北京报道

　　“从去年开始，我们在武汉的项目，蓄客比例和销售速度都在下降。今年3、4月份情况稍好一点，这几个月又下来了。”近日，某大型房企湖北区域相关负责人向21世纪经济报道表示。

　　随着房地产市场进入下行周期，大部分房企的销售节奏开始放缓，正使得房企赖以生存的“高周转”模式难以为继。

　　“高周转”是房企在长期的市场洗礼中形成的一种运营模式，是指在拿地、开发、销售等环节保持较快的节奏，从而提高资金使用效率，摊平资金成本。长期以来，“高周转”是传统房企的主流运营模式。

　　对于“高周转”的降速，内部和外部原因均不可忽视。从外部环境看，限价、限购等楼市调控措施持续深入，以及三四线楼市降温，使得房地产企业很难保持以往的销售速度；从内部来看，在经历了持续的销售高速增长后，房地产企业也将迎来一个调整期。

　　“高周转”的终结，将给企业的运营带来深入影响。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，房企的资金成本将明显提高，并给利润带来压力。在今年的半年报和年报中，很多房企的利润表现将会受到影响。

　　存货周转率连续下降

　　本轮房地产调控的大幕从2016年就已开启，到2016年末，热点一二线城市率先下行期。此后，随着调控政策的扩围，下行趋势又逐渐向其他区域蔓延。到2019年，全国性的市场下行趋势已经确立。

　　受此影响，从2017年开始，房地产企业销售节奏就出现下降。

　　“‘限售令’的影响特别明显。这个政策出来后，很多项目的来访量下降了近一半，甚至达不到推盘的数量。这样一来，销售的节奏自然就下来了。”前述房企人士指出。

　　他还表示，“限价令”的影响同样不可忽视。“出台‘限价令’后，企业开始有疑虑，很多项目取证的节奏就降下来了。”

　　根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13，为最近六年的最低值。

　　标普信用评级认为，由于看不到政策和市场层面反转的可能，进入2019年，销售节奏仍然难有改善的空间，这也将使得房企的“高周转”模式继续面临压力。

　　其中，在需求侧，开发商面临楼市调控的压力，部分城市的需求可能也已经提前释放。在供给侧，可供销售的库存经过近几年的销售去化，可能已经难以为继。土地购置的大幅减少，也不利于将来可售库存的补充。

　　标普指出，今年以来，“一城一策”的调控模式在住建部多次窗口指导之下不断加强。银保监会也频频发表关于资金进一步进入房地产等行业的警示性表态。同时各地也对本区域内房地产市场保持紧密跟踪，一旦出现过热苗头即出台针对性措施。在这样的行业形势下，开发企业进一步加快推盘的努力将会面临较大阻力。

　　同时，棚改规模的下降将在很大程度上减少三四线城市的新房需求。之前几年，这些城市期房销售增速较高，购买力很可能已经提前释放。

　　此前，今年三四月份传统楼市“小阳春”的出现，使得部分房企的周转速度有所提升，但在“一城一策”的影响下，市场很快再度降温，房企销售也再度受阻。

　　“三年一调整”

　　实际上，“高周转”之所以大行其道，原因就在于该模式能提高资金使用效率，有助于房企实现现金流的平衡，并在困难时渡过难关。因此，尽管大环境不佳，房企实施“高周转”的动力仍然充足。

　　标普指出，开发企业出于融资、盈利和竞争方面的原因，恐怕难以抑制进一步加强期房销售、加快资金回笼的冲动。

　　近期，融资环境的收紧，使得这种冲动进一步加强。7月11日，市场有消息称，光大信托发布紧急通知，暂停所有房地产类项目募集。尽管该消息最终证明不实，但近期房地产融资受到严格管控却是事实。

　　今年第二季度，监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查，并要求部分公司进行控制。5月17日，银保监会发文，强调了针对房地产融资项目进行严格管控。受此影响，房企加大了在海外发债的步伐，也在今年的销售管控中，更加注重“回款率”等指标。

　　然而，重回款并不等同于重周转。

　　某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，指望企业一直保持较高的周转速度并不现实。“高周转意味着高增长。但当企业的规模上了一个台阶之后，内部的管控体系、财务平台、人事架构都必须升级，才能支撑这个规模的实际需求。”

　　他表示，房地产企业通常都会三年为周期，进行自我调整，具体表现为“一年冲规模，两年做调整”。

　　就本轮市场而言，该人士表示，从2017年以来，大部分房企已经维持了两到三年的规模高速增长，本身就到了做内部调整的时候。因此，放缓周转速度，也是企业内部调整的需要。对大部分企业来说，这种情况将可能持续一到两年的时间。

　　据悉，从去年开始，万科、恒大、碧桂园等头部企业的规模增长速度已经明显下降，这也被视为触及规模“天花板”的一种表现。

　　而一旦周转率下降，房企的业绩表现将可能受到影响。张大伟表示，由于过去两年房企的拿地和融资成本都不低，预计未来企业的利润率将受到挤压。这种变化最快可体现在今年的半年报和年报中，这也意味着，过去几年难得一见的“高增长、高利润”时代将面临终结。

　　在这种情况下，如果继续追求规模增长，将必须承受一定的系统性风险。标普认为，对于继续谋求规模增长的企业来说，“为维持和提升其行业地位，2019年的新增土储增速整体较高，随之而来的较大规模现金流出或将继续弱化其本已较低的长期偿债能力。”受此影响，这部分企业的信用风险可能明显提升。