龙湖力保规模扩军备战

　　第一财经 宋然

　　龙湖的抢地动作可不小。

　　16日早间，龙湖(00960.HK)发布公告称，将于18日及19日向合格投资者发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期)，规模不超过20亿元，分为两个品种，票面利率分别是3.5%-4.5%和4.2%-5.2%。

　　龙湖在今年鲜见发债，从1月至今，包含此次租赁专项债券，龙湖一共发债2次，这不仅在整个行业处于少数，在排名前10的龙头房企中也较为罕见。

　　从融资角度来看，龙湖凭借较低的负债比率和融资成本而优势突出，这为其新一轮扩张提供了保障。

　　龙湖管理层曾在2018年业绩会上表示，预期2019年销售额为2200亿元，这个数字相比于2018年的2006亿元，增长幅度仅为9.7%，这被业内看做是过于保守的预期。

　　然而从今年上半年的拿地情况来看，龙湖却没有保守的姿态，一直在加速抢跑。据克尔瑞数据统计，截至2019年6月30日，龙湖上半年共花费595.4亿元用在购地上，排名第6位；同时根据龙湖公告，其上半年销售额1056.2亿元，按照克尔瑞排行榜，其销售额排名为第10位。从数据可看出，龙湖拿地金额已经超过销售金额的一半，占比56%。

　　不畏调控密集夺地

　　龙湖的融资次数屈指可数，1月至今，龙湖共融资两次，除了这一次的租赁专项债之外，龙湖还在2月18日发布公告成，将发行2019年第一期公司债券，发行规模22亿元，最高利率4.7%。

　　如此少见的发债规模，从一个侧面体现出龙湖稳健的财务态度，以及融资方面的优势。根据2018年报，龙湖当年融资平均成本只有4.5%，净负债率维持在54.6%较低水平。

　　这或许就是龙湖在土地市场攻城略地的底气。

　　龙湖在上半年迅猛拿地的姿态持续到了最后一日。6月28日，上半年的最后一个交易日，武汉迎来一日10宗地的火热土拍，在当日，龙湖以总价9.27亿元摘得洪山区地块，楼面价3902元/平方米。

　　6月20日，经过40轮抢拍，龙湖以总价7.73亿元拿下温州瓯海区地块，折合楼面价13678元/平方米；6月19日，龙湖以总价5.91亿元拿下南昌欣悦湖生态公园共59.1亩土地，该地块限制较多，包括限制配套物管用房最小面积、修建社区养老和幼儿园等公共场所、配套商业建筑不得超过总建筑面积5%，以及住宅最高销售价格为14000元/平方米。

　　据第一财经不完全统计，仅在6月，龙湖在公开市场就有9块土地入账，且拿地时间密集，仅13日一天就拿下宁波一宗及重庆三宗土地，14日又在广州落子，17日继续出手重庆。

　　除了密集出手之外，龙湖对于地块的渴求也比以往更加强烈。5月16日，江苏常州主城区出让建东学院路地块，该地块吸引了包括万科、龙湖、碧桂园、中粮、金茂等17家大中房企参与。从底价23.8亿元迅速窜升至40亿元只用了10分钟，然而此后竞拍一度胶着，40以之后报价出现明显趋缓，当其他房企放缓举牌时，龙湖脱颖而出，最终以40.2亿元竞得该地块，溢价率高达69%。

　　龙湖一直以稳健著称，龙湖CEO邵明晓也曾表示，“拿地资金规划方面，龙湖会量入为出，负债率全年保持在50%-60%，同时买地的时候有严格投资纪律，通常不会买地王。”

　　然而此番拿下该较高溢价率地块，显露龙湖在土地市场的野心。

　　据克而瑞数据统计，龙湖在今年上半年共花费595.4亿元拿地，排名第6位，折合货值1247.5亿元，排名第8位。而根据龙湖公告，其上半年销售额为1056.2亿元，拿地金额占销售金额的56%，已经超过一半。

　　根据龙湖2018年年报，其当年实现销售规模2006.4亿元，拿地金额为700亿元左右，拿地金额占销售金额的35%。然而从上半年情况来看，龙湖的拿地速度明显加快。

　　加码布局短板区域

　　从龙湖在上半年取得26宗地块的分布来看，包括苏州、厦门、广州、济南、天津、宁波、郑州等均有涉及，遍及龙湖的5大区，即环渤海、西部、长三角、华中、华南。

　　此前，龙湖的布局较为“偏科”，环渤海和西部一直是龙湖的重要粮仓，这两个区域在2018年的土储比例分别为34%和30.5%，其次是长三角地区，占比20.7%，而较弱的两个区域分别是华中和华南地区，占比分别为8.8%和5.9%。

　　在上半年的补仓中，可以明显看出龙湖有意增加对华南和华中的投入。对此，邵明晓也曾在业绩会上有明确表示，“下一步我们要在华南，以及进入相对较晚的大湾区、华中区域，加大拿地力度。”

　　截止去年末，龙湖进入大湾区7个城市，共15个项目，土储仅有有150万方左右。相比于此前曾提前布局大湾区的房企来说，龙湖在华南的土储仍然显得捉襟见肘。

　　在大湾区等地攻城拔寨的同时，龙湖仿佛离大本营北京越来越远。目前龙湖在北京的操盘项目仅有首开龙湖天琅的尾房，还有限竞房熙湖悦著。中原地产首席分析师张大伟表示，北京目前以限竞房供应为主，对于开发企业来讲，可操作空间较小。

　　这固然是房企在北京拿地趋于谨慎的原因，然而更为重要的是，在北京拿地的代价越来越高，房企要面临的风险更加大。要保证一定程度的负债比例，龙湖注定不能在北京有太多作为。

　　2018年龙湖经历了一整年的人事变局，尤其以加入公司7年的老将、集团副总裁、北京公司总经理宋海林离任北京公司总理最受关注。这一改变，或许在一定程度上改变公司在北京的打造理念。