嘴上说淡定，身体很“捉急”

　　一周热评

　　□本刊评论员

　　尽管现在的楼价岿然不动，局部板块尤其是刚需盘还卖得不错，但你千万不要以为开发商会像嘴上说的那般淡定。今年的“金九银十”，是开发商最不可能捂盘惜售的销售旺季——有货就推，有价就卖！

　　万科降速、碧桂园反思，中海地产、时代中国主动放缓投资……近期，在多场半年业绩报告会上，不少房企都口吻淡定，一改往日雄心万丈的作风。

　　今时今日房企“转性”是有原因的。

　　毕竟，过去几年，其极端追求高周转、偏外延扩张模式在一轮又一轮的调控中已不具可持续性，继续狂飙突进的可能性正在变小。

　　所以，从这样的语境下，这样的“淡定”是不得已为之，是房地产市场下行趋势中的具体表现，更是调控与市场转型给房企带来的深层次阵痛。

　　于购房者而言，这种淡定你得反着来听。毕竟，嘴上说淡定，身体却很诚实——开发商是很“捉急”的。

　　2018年，开发商有个“生死劫”——还债。

　　江湖上一句老话——欠下的总要还，今天的房企听来肯定更扎心了。

　　本轮房地产上涨行情始于2015年，在当年的6月至次年10月，广大房企开始疯狂发债、加杠杆高价拿地；到了2018年6月，房企的债务陆续到期，而且这种情况会一直持续到2020年底。

　　有房地产专业机构的统计资料显示，房企今年有1717亿元人民币债券需要兑付，更要命的是，今年四季度房企债务到期压力将进一步增大，届时需要准备共计877亿元资金来兑付到期债券。

　　债务在身，如今的光景又如何？

　　在资本市场，房企越来越失宠了。

　　信托渠道虽然还可以走，无奈信托融资成本已高达10%以上。本来，境内发债也能解决资金不足问题，但是，由于近期企业债务违约潮来临，上市房企靠发债融资难度也在加大，监管也更严，连龙头房企发债也受阻。至于境外融资、民间发债等，都越来越难。

　　总之一句话，房企的融资成本只有上升，而没有下降的可能。

　　所以，2018年开发商会比购房者更“捉急”、更纠结。

　　我们知道，2018年有很多高价地产品面市。当年拿地爽，而今跪着都要还债！如今又遭遇限价追杀，贱卖？不甘心；不卖？又拿什么支撑现金流！

　　所以，尽管现在的楼价岿然不动，局部板块尤其是刚需盘还卖得不错，但你千万不要以为开发商会像嘴上说的那般淡定。今年的“金九银十”，是开发商最不可能捂盘惜售的销售旺季——有货就推，有价就卖！

　　只是，好戏才刚开演，演员们扭扭捏捏、欲拒还迎的套路还是不可避免的。毕竟，市场习惯于“买涨不买跌”，开发商十分清楚降价是一条很难回头的路，一旦市场预期形成，要重新撬高就更难。因此，多多观察他们的“肢体语言”吧，确定过眼神，你就会发现，这个市场没有你想象中那么矜持、那么高贵。

　　(执笔/詹青)