珠海首个共有产权房：刚一入住墙体渗水严重，业主维权举步维艰

　　今年7月底，珠海第一个共有产权房——惠景慧园二期收楼。遗憾的是，8月初的一场暴风雨将这个新小区浇了个措不及防。

　　业主们发现，房屋的主卧、客卧飘窗及部分墙体出现渗水。“到目前为止，有132户房子出现渗水。”惠景慧园业主张先生告诉红星新闻，飘窗和墙体渗水主要集中在4栋，渗水房屋数量还在统计中。

　　珠海高新区管委会新闻舆情中心副主任吴远庆接受红星新闻采访时表示，此事发生后，高新区领导很重视，多次开会研究部署，制定整改方案，相关工作正在推进中。

　　共有产权房刚收楼就渗水

　　2015年2月，珠海高新区出台文件“试水”共有产权住房。2018年6月27日，广东省住建厅发出《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》(下简称《通知》)，《通知》提出，在珠海等5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限1年。

惠景慧园——珠海第一个共有产权住房“试水”。

　　文件出台后，珠海共有产权住房建设提速。今年7月，省授权试点一周年后，珠海第一个共有产权住房——惠景慧园二期正式收楼。

　　惠景慧园坐落在珠海高新区科技八路288号，由珠海市高新建设投资有限公司旗下的全资子公司——珠海高新同创房地产开发有限公司开发，占地面积3万多平方米。

　　惠景慧园分两期开发，共7栋，房屋设计为49㎡至98㎡不等的1房1厅、2房1厅及3房2厅等户型。

珠海第一个共有产权住房惠景慧园“试水”不久就漏水了。

　　张先生抽到的房子在4栋1单元。今年8月初，收楼一周后，张先生发现，一场大雨让房子潜在的问题暴露出来：书房飘窗顶部渗水，主卧飘窗下方和墙角也渗水。

　　张先生和邻居交流发现，漏水不止他一家，大雨后，很多邻居屋内都积着一汪水，这让业主难以接受。

　　微信群里，业主成立维权小组。统计发现，截至8月底，小区内有132户业主的墙体、飘窗出现渗水情况。相关统计还在进行中。

　　住房困难？共有产权提前圆梦

　　张先生参与小区维权工作，和大家一样，他感到底气不足。“目前，我们只拥有70%产权，我们认为房子质量存在问题，但拥有30%产权的高新区如果不这么认为，怎么办？”一次内部会议上，张先生将这种忧虑抛出，大家沉默了。

　　因为维权中，意见要统一，首先产权要统一。但短期内，这不可能。因为共有产权住房和商品房是有差别的。《珠海高新区产业人才共有产权住房管理实施办法》(下简称《实施办法》)明确，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，限定使用和处分权利，实行住房产权由个人与政府按一定比例共有的政策性商品住房。

　　珠海市住建局住房发展改革科科长李先生告诉红星新闻，“目前，珠海在高新区、横琴实施共有产权住房，但全市的指导意见还没出来，我们要求各地根据实际灵活实施和推广。”

图为惠景慧园的小区门口。

　　在珠海高新区，产权由个人和政府共有，个人支付住房总价的70%，享有70%份额产权和100%使用权，剩下30%份额的产权，由高新区持有。

　　以蓝小姐在惠景慧园持有的共有产权房为例，她在3栋购买的共有产权房是一套84平方米的二房，2017年12月签合同时，参考周边房价2万元／平米(含简装)。她需要支付总房价7成，相当于每平方米房价打7折，即1.4万元／平米。为此，蓝小姐需支付117.6万元的房款，首付三成，即35万元左右。剩下的30年月供，每月约4千元。

　　如果没有共有产权政策，蓝小姐的这套房三成首付需付50.4万元。此外，月供压力也很大。共有产权房的诱惑还在于，“共有”也可变成“独有”，代价是，自购买共有产权起，享受7成产权的业主必须在高新区连续工作满10年。满十年后，高新区将自身代持的30%产权无偿赠给业主。

　　维权或转售，有了紧箍咒

　　“在经济不允许时，共有产权房帮我们提前圆了住房梦。”张先生说，“但维权和转售会遇到卡壳，比如这次维权，我们前后跑了一个多月。”

　　“刚买房就出现飘窗漏水、墙体渗水等情况，我们肯定不满。”张先生坦承，但转卖是不行的，因为有约定。

　　据《实施办法》第二十九条规定，购买共有产权住房后不满5年终止在高新区工作的，所购住房不得上市交易，由住房管理单位按原购房价格及已付房款的利息予以回购，利率按照回购时银行一年期定期存款利率计算。

　　此外，购买共有产权住房满5年不满10年而终止在高新区工作的，所购住房可上市交易，政府或住房管理单位可按市场价格优先回购，个人和政府按所持产权份额分配收益。届时，住房上市交易价格低于原购房价格的，政府不予补偿差价。

　　和纯商品房不一样，个人在获得共有产权住房100%产权前，不得抵押(办理购房按揭除外)，这意味着购房者在十年内，当急用钱时，无法拿这套房去抵押。

珠海高新区主导的共有产权，依旧面临不少挑战。

　　当然，在高新区企业服务十年间的“连续工作”是允许暂时性失业的，但失业时间不得超过三个月，超三个月的，视为终止在高新区工作。这样，购买人应在终止在高新区工作后三个月内，主动提出书面退房申请，逾期不申请退房或经查实属隐瞒的，由住房管理单位收回，“市场价高于原购房的，按原购房价收回，市场价低于原购房价的，按市场价收回。”《实施办法》明晰。

　　“今后，小区设施陈旧需更换，但拥有30%产权的高新区不愿换，小区业主的诉求和维权也会遇到麻烦。”蓝小姐说，“因为高新区只要反对，就占到30%比重，小区业主的意见尽管占到70%，但大家的意见很难统一。”

　　珠海市住建局住房发展改革科科长李先生表示，长远来看，政府没有动机站在业主的对立面，因为享受共有产权的大都是珠海发展需要的产业人才，政府推出共有产权的目的，是希望他们安心留下来发展，更好为珠海服务，而不是把他们推出去。

　　珠海高新区管委会新闻舆情中心副主任吴远庆说，针对共有产权业主反映的情况，高新区专门开会部署，施工方也去检查了小区的问题，目前正研究、制定整改方案。

　　9月2日上午，惠景慧园多位业主告诉记者，目前，施工方正做防水处理的样板，具体包括改设计，比如将靠墙面的飘窗上方做成圆弧形，确保飘窗台板不积水，同时用防水砂浆做坡度，刷防水材料和外墙漆保护层。

　　蓝小姐说，如果学位紧张，拥有共有产权住房70%产权的业主和拥有100%产品的商品房业主，其孩子在读书问题上，谁优先？按《物权法》规定，部分产权要让位拥有全部产权的。

　　“共有产权住房的问题，将在具体使用中逐渐暴露出来。”张先生表示，惠景慧园物业管理2.8元／平米，但珠海的别墅物业管理费也就3元／平米，别墅是有泳池、篮球场等设施的，但他们小区都没有这些。

　　不少业主表示，今后博弈中，涉及停车费等问题，法定轨道内，如何选择一个契合实际的定价，将是博弈的重点。这方面，需要对尽管只占30%产权的业主——珠海高新区管委会进行约束，以确保拥有7成产权的诸多购房者的利益得到保障。

　　红星新闻记者 韦星 发自广东珠海