中国经济时评：对长租市场的金融支持不能脱离本源

　　中国经济时评：对长租市场的金融支持不能脱离本源

　　监管部门当下更应该就长租市场业已暴露出的问题举一反三，要在不预设倾向性立场的前提下，恰当把握政策导向与力度，推动实现金融向本源回归。

　　《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

　　(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第35期)

　　杭州一家长租公寓运营企业近日突然发生资金链断裂，该事件连同稍早前关于“资本介入是否推动房租上涨”的争议，一起将方兴未艾的长租市场存在的隐患直接暴露在公众视野。

　　有些观点认为，长租市场涉及到的权利义务关系，并未脱离现有法律法规框架，针对这个市场中暴露出的问题，也自有可以进行追责的特定个人或企业，舆论场不能强行将“锅”甩给仅作为一般概念的金融资本，监管部门对长租市场的金融创新也应该继续持开放态度。

　　这派观点中存有一定合理性，如不应对金融资本施加过多泛道德化的苛责，但这种观点过于教条化的倾向也很明显，与现实世界的脱节主要表现在：一是忽略了金融的特殊性；二是忽略了中国金融的特殊性。

　　金融的特殊性在于其具有很大的外部性。金融领域哪怕出现很小的问题，也有可能造成很大的外部不经济，因此，这也是为什么世界各国通常都会在一般性、普遍性监管之外，对金融行业、金融企业与金融行为，额外施以专门性审慎监管的原因所在。

　　中国金融的特殊性则在于其往往并非市场内生，由此导致对特定标的的金融支持有时不足，有时过度。譬如对长租市场的金融支持，此前很长时期内，我国房地产金融体系几乎不能给除商品房以外的房地产市场提供任何可靠支撑，因此，这也就在很大程度上决定了租赁市场规模化、集约化程度畸低的状况。

　　但是情况正在发生反转。始自去年起，作为加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要一环，“租购并举”在我国骤然提速，一系列围绕“租购并举”迅速出台的扶持政策中，很重要的组成部分就是加大对租赁住房项目的金融支持力度，鼓励引导金融机构对住房租赁项目创新产品与服务。

　　作为“政策宠儿”的长租市场迎来了久盼中的金融支持。例如在资本市场，与租房市场有关的ABS(资产证券化)产品一经“破冰”即密集面世，最新数据显示，目前ABS产品已有11只，合计发行总额约为86.34亿元(不含发行中或储架未发行)。

　　市场上还出现了许多非标类产品。以杭州资金链断裂的那家长租公寓运营企业为例，事后发现很多租户在不知情的情况下，成为了网络贷款借款人，而这个由金融机构、长租企业、业主与租户组成的四方关系中，暗藏的金融风险与监管漏洞其实是非常明显的。

　　这种有意无意的“牛栏关猫”很可能不是孤立的个案。事实上，在长租市场中真正需要支持的，是企业将自持自建物业改为租赁用途，或者新建租赁住宅，而中介机构集中房源并进行转租的经营模式，由于其并不能显著增加租赁市场房源供给，因此，对于这样的经营模式是否也有必要给予特殊政策扶持，至少应该做更全面、更细致的重新评估；同时，监管部门当下更应该就长租市场业已暴露出的问题举一反三，要在不预设倾向性立场的前提下，恰当把握政策导向与力度，推动实现金融向本源回归。