中新经纬客户端9月12日电 题：《张大伟：判断房价有没有真“暴跌”的12大标准》

　　作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

　　这几天各种房地产恐慌新闻频繁出现，就笔者观察和到各地市场的调研，这些现象都是夸张。房地产市场的确在调整，2019年小阳春后，最近几个月信贷有所收紧，市场开始回调，包括北京价格都有下调。

　　但这些所谓的“暴跌”基本都是文字游戏。所谓的开发贷停止之类的也都是谣言。简单地看看数据：

　　1、2019年前8月，居民房贷数据3.65万亿，刷新历史记录

　　中国人民银行9月11日公布的数据显示，今年8月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增665亿元，但较7月的1.06万亿元增加1500亿元。8月社会融资规模增量为1.98万亿元，比上年同期多376亿元，相较7月的1.01万亿元更是几乎翻倍。

　　央行公布数据，8月份人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增665亿元。分部门看，住户部门贷款增加6538亿元，其中，短期贷款增加1998亿元，中长期贷款增加4540亿元。众所周知，居民户的中长期贷款主要是房贷，按照这个统计口径，7月中长期住户部门贷款增加4417亿元。

　　累计计算2019年前8月，全国居民户中长期贷款也就是房贷高达3.65万亿，相比2018年的前8月3.4万亿，多0.25万亿。

　　2、部分企业融资成本刷新最近几年最低记录

　　数据可见，最近夸张地报道房地产企业融资情况的新闻基本都是错的。收紧是事实，但更多是分化，并非一刀切。

　　9月11日，碧桂园控股有限公司发布公告称，公司拟发行5亿美元于2025年到期的6.15%优先票据，将由2019年9月17日起(包括该日)计息。

　　9月10日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.，) Limited拟发行1亿元境外美元债券。

　　2019年9月10日，龙湖集团控股有限公司发布公告，宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元，年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。

　　龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%，上海城开11.5亿元公司债上市利率3.95%，建发房地产13亿公司债年利率最高4.18%，金茂投资20亿公司债年利率3.65%。

　　那么如何判断房地产市场是不是真“暴跌”了？其实有10大标准。

　　1、售楼处被砸

　　没有售楼处被砸的区域市场，房价肯定没大跌。到目前为止，没听说北京哪家售楼处被砸了。

　　2、收房纠纷频繁出现

　　按照正常的销售节奏，期房一般都是在买房后1年左右时间收房，但只要房价有轻微下调，各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大，然后条幅+堵路都会出现。所以看到这些，基本就代表了房价真跌了。

　　3、房地产企业出现倒闭

　　虽然之前有新闻说，国内出现200多家房企倒闭，但事实是这是最近几年最少的一次，而且从企业看，基本都非主营业务房地产公司，或者是项目公司。到目前为止，全国没有一家真正正常做房地产的企业倒闭。

　　4、国企开发商不拿地

　　5、二手房买房毁约弃购，出现断供

　　楼市调整的部分，媒体报道路径是将报价混淆成成交价格。但事实上，鉴别房价是不是真跌了，就是二手房买家毁约弃购，甚至出现断供。对于北京这样的城市来说，房产交易需要核验购房者资格等，基本周期都在1-2个月以上，一般这期间约束买卖双方的只有20-30万定金，所以在房价上涨周期，很多房主违约成本很低。

　　6、中介门店关门潮

　　这很简单，春江水暖鸭先知，中介门店人员流动性强，而且二手房市场肯定是成交量下调在先，后续才会有价格下调。这种情况下，一般是中介门店先出现关门潮，才会出现事实上的房价下调。如果你家周围没有2个以上中介门店关门，那么房价就没真跌，最多算是微调。

　　7、首套房按揭贷款利率持续上行

　　不得不说，房价上涨从表面上看就是金融符号。房贷一旦收紧，房价必然下调。但事实上，房贷利率最近2年基本平稳。

　　8、房贷放款周期超过3个月

　　贷款周期也一样，正常房贷从过户到放款周期在1个月左右，如果2个月还不能放款，这将导致很多换房难以交易，周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。

　　9、房地产企业转型

　　2016-2018年房企赚得盆满钵满，大部分房企加大了投资，所以未来中小房企如果不出现批量转型，房价肯定没有真跌。

　　10、上市房企降低销售目标

　　2018年全国房地产成交额超过15万亿，房企销售额也水涨船高，标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下，房价肯定没有真跌。

　　11、房地产上下游行业哀鸿遍野

　　房地产是中国最重要的行业，如果房地产价格下调，上下游几十个行业，包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

　　12、统计局官方公布的70大城市二手房数据

　　梳理70个大中城市数据，对比6月份的环比数据变化(计算办法，用7月环比与6月环比对比)，新建住宅有26个城市环比上涨幅度放大，其中典型的主要有南京、赣州、金华、牡丹江。37个城市涨幅放缓，其中主要有洛阳、长春、呼和浩特、石家庄。

　　二手房住宅，36个城市环比涨幅放大，主要有锦州、厦门、太原、合肥。28个城市上涨放缓，分别是乌鲁木齐、呼和浩特、南充、徐州。

　　未来什么时候买房？看下周的LPR会不会降低。如果降，那么抓紧看房；如果不降，房价才真要跌一波了，那么明年初再看房。(中新经纬APP)

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