“十足十贷款”猛推买家 新鸿基销售目标470亿

　　特约撰稿 朱丽娜 香港报道

　　这个月来，香港长期亢奋的楼市开始显露疲态。

　　“加息、中美贸易摩擦及空置税为物业市场增添了不确定因素，7月以来香港楼市成交持续减少，第二季度末起至今跌幅已达26.8%。中小型住宅价格下半年将保持稳定，但如果不明朗因素进一步冲击楼市，明年楼价可能会出现15%的调整。”戴德梁行大中华区副总裁及策略发展顾问部主管陶汝鸿9月13日表示。

　　然而，这尚未反映在香港龙头地产商的业绩上。香港最大开发商新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联在9月13日的业绩记者会上透露，今年7月至今合约销售额已逾270亿港元，未来9个月在香港有不少项目可以推售。

　　香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数7月升至393.5点，已连续上升28个月，连续21个月刷新最高纪录。“加息在市场预期以内，但未来加息步伐不会太快太大，利率水平仍有利于市民置业。虽然二手市场的成交有所萎缩，价格升幅放缓，但一手市场的刚需仍十分强劲。”新鸿基地产副董事总经理雷霆在会上表示。他说，2018/29财年有信心在港实现425亿港元的销售目标，若算上内地项目，下个财年销售目标为470亿港元。

　　“月月有楼卖”推盘频密

　　9月11日，新鸿基地产突击推出锦田北PARK YOHO Napoli项目，并破天荒引入“十足十贷款”，买家只需支付楼价5%为首期，便可入市。“目前销售理想，未来9个月将陆续有多个楼盘推出，维持频密的推盘速度，月月有楼卖，货如轮转。”雷霆表示。

　　据悉，参与该按揭计划的买家，须用没有按揭、估值不低于新购单位楼价60%的物业作抵押，新购单位不低于700万港元，即可获得楼价100%的贷款，但须支付楼价的5%，作为发展商的行政费。早在2016年6月中，新鸿基地产便推出高达房价120%的抵押贷款。

　　“由于二手楼市成交缩减，业主很难在短期内将自有物业出售，这个计划主要是帮助换楼客先入住新楼，然后在较宽松时间内将已供完贷款的物业出售。”雷霆说。

　　2015年以来，很多发展商旗下的财务公司推出了“高成数一按”，按揭甚至高达楼价的95%。这与特区政府的楼市调控措施密切相关。香港金融管理局推出多轮收紧物业按揭的逆周期措施。目前如果在香港买二手房，要准备至少约50%的首付，并要通过银行严格的压力测试。假设单位售价1500万港元，按照5成的按揭上限，买家月收入至少要有8.6万港元，但香港仅有8%的劳动人口收入达到这个水平。

　　香港内地积极拿地

　　近年香港楼市升势如虹，新鸿基地产趁机增加土地储备，尤其在新界大量囤积农地。

　　“目前我们的农地储备面积大约3300万平方英尺，其中有三幅地皮已接近完成。”新鸿基地产副董事总经理黄植荣表示。

　　截至6月底，新鸿基地产在该财年共新增5个项目，新增总楼面面积680万平方英尺，在港土地储备由去年同期的5180万平方英尺增至今年6月底的5650万平方英尺。

　　与此同时，新鸿基地产不断加大内地投资力度。上个财年在广州南沙自贸区购入一块商业用地，截至6月底在内地的土地储备达6450万平方英尺，同期在内地市场的合约销售金额达36亿元。

　　该集团执行董事郭基辉透露，南沙项目为全资投入，将建成以商业为主体的综合项目。

　　与其他香港龙头地产商一样，新鸿基地产长期维持低借贷比，并保持充裕的流动资金。截至6月底，公司的净债项与股东权益比率为12.1%，利息覆盖率达17.6倍。