498亿！广州今年大手笔投入城市更新，全国上万亿大市场逐步落地

　　21世纪经济报道 21财经APP 陈洁 广州报道

　　今年1-8月，广州城市更新项目已完成固定资产投资498亿元，占年度计划545.8亿元的91.2%，同比增长45%，预计今年将会超额完成年度任务目标。

　　上述数据，是9月17日召开的广州市新闻发布会上透露的信息。

　　除广州之外，21世纪经济报道记者注意到，还有多地也在发力城市更新。比如，今年8月中旬，佛山禅城区举办2019年城市更新推介会，展示了计划推进的55个旧改项目，总占地面积达9435亩。其中，旧村居项目地块13宗，面积4206亩；工改工项目地块7宗，面积1924亩；工改商住项目地块35宗，面积3304亩。

　　各地大力推进旧城改造与城市更新，意味着一个上万亿的大市场逐步落地。今年8月，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华分析，从旧城区、老城区改造来看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。

　　广州发力城市更新

　　广州今年的城市更新工作开展得红红火火。

　　据了解，今年以来，在旧村改造方面，广州已拆除违法建设超120万平方米，绿地率从5%提高到35%以上，建筑密度由65%以上降低到30%，建设村民安置房1540万平方米，配建公共服务设施(场所)1772个、建筑面积250万平方米。

　　在旧厂改造方面，广州加快实施金融城、广钢新城、广州市科教城等重点功能区和发展平台的成片连片储备和开发，关停搬迁产能落后企业310多家，引入创新型企业4600家，建成科技孵化器5个。

　　广州在老旧小区微改造方面，规整“三线”1008千米，整治雨污分流124千米，增设无障碍通道24千米，完善消防设施16108个，旧楼加装电梯共审批5733宗，已累计加装3495台。

　　其中，在小区的微改造方面，经摸查，广州市2000年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的老旧小区共有779个，微改造总投资估算约84.5亿元，涉及52万户居民、21935栋楼、3535万平方米建筑。

　　2018、2019年，广州市政府连续两年将老旧小区微改造纳入十大民生实事。截至2019年8月底，全市共推进老旧小区微改造项目685个，其中已完工172个，正在实施220个，正在开展前期工作293个，预计到今年底可累计完成项目300个。其余登记在册的779个小区将于2020年全面开工，到2021年基本完成。

　　多地为城市更新“定规”

　　21世纪经济报道记者注意到，在发布会上，广州政府官员多次强调，要明确城市更新规划和计划。

　　据了解，目前，广州对接国土空间规划，启动《广州市城市更新总体规划(2018-2035年)》编制。同时，《广州市城市更新三年行动计划(2019-2021年)》即将印发。

　　这一行动计划突出片区统筹，成片连片改造，改变过去分割旧城、旧村、旧厂改造项目进行经济平衡和空间布局的状况，加强空间统筹；强化横向统筹，协调有序推进，将“三旧”改造与专业批发市场、物流园、村级工业园整治提升以及违法建设拆除、黑臭水体治理、“散乱污”企业整治等6项重点工作相结合；对接上层规划和上位政策，做好落实和衔接，与生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三线管控范围相比对，与城市发展方向、产业功能布局相匹配。

　　除广州之外，许多城市和地区的城市更新规划和计划也纷纷出炉。

　　比如，今年4月，东莞市自然资源局公布《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》，提出城市更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩，可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过1500亩。除了普通工业或者仓储用地项目，其他城市更新项目要把不少于15%的土地无偿移交政府，优先用于落实公共服务设施、市政公用设施以及政府发展备用地等。

　　今年5月底，佛山禅城区发布《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄(居)改造的实施意见》《佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程(试行)》等指导文件，提出项目更新单元范围总用地面积原则上在30亩及以上。城市更新单元内不低于土地总面积的15%、且独立用地大于3000平方米的公益性项目用地无偿移交政府。

　　同在5月，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知(征求意见稿)》意见的通告，提出对已纳入更新单元计划但更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的更新单元，施行计划有效期管理，并结合其计划公告时间制定了相应的分类处理措施。失效的更新单元计划中涉及的城中村居住用地，各区政府或其城市更新机构应优先纳入城中村综合整治分区。

　　事实上，城市更新涉及一个巨大的市场，许多房地产商也期望从这一市场“分杯羹”。如何规范、有序的推进，将成为考验各地政府的一个难题。