中新经纬客户端10月10日电(罗琨)作为在美国纽约证交所主板上市的首家和唯一一家中国房地产企业，鑫苑置业在被标普下调评级后不到一个月内，再度被另一评级机构惠誉下调评级。

　　资料图。中新经纬 薛宇飞 摄

　　高杠杆率触发评级下调

　　公开资料显示，鑫苑置业前身源自1997年成立的河南鑫苑置业有限公司。2007年，鑫苑置业成功在美国纽约证券交易所上市，成为中国房地产业第一家也是唯一一家在美上市房企。公司主要专注于中国二线，三线城市的住宅物业，公司重点发展大型优质住宅项目。创始人兼董事长张勇及共同创始人杨玉岩为最大股东，分别持股约26.1%和23.7%。

　　惠誉评级在近日的评级报告中称，以“净债务/调整后库存”计算杠杆率，鑫苑置业的这一指标在2019年上半年飙升至61%后将维持在50%以上高位，触发了其评级下调。

　　Wind数据显示，近年来，鑫苑置业的资产负债率一路走高，从2013年的60%升至2018年的90.72%。

　　高杠杆率的提升源于土地储备的大幅增加。在此前相当长的一段时间内，鑫苑置业坚持“不囤地、不捂盘、零库存”的开发理念，在保证企业安全发展的同时，也使得其错失了市场时机，在房企规模化的发展浪潮中逐渐掉队。

　　天风证券固定收益分析师孙彬彬指出，随着土地资源越来越稀缺以及核心城市土地价格的大幅提升，公司参与土地市场竞争压力加大，在需求相对充沛的地区拥有较多土地储备的房企竞争力也随之不断提升。巧妇难为无米之炊，土地可以说就是房企的弹药，谁获得的优质土地资源越多，谁的金融资源就越多，谁未来的机会就越大。

　　鑫苑置业在2017年和2018年转变策略加速了土地纳储，从2016年的220万平方米增加至2018年的570万平方米。不过，这一土储规模相较同行仍较少。从今年上半年的数据来看，万科、保利、融创中国、新城控股等龙头房企在建及规划中土地储备面积均在1亿平方米及以上。

　　“去杠杆的速度将取决于管理层的拿地纪律和客户流失率的改善。除了高杠杆率外，合同销售额较小也限制了其评级。”惠誉在报告中称。

　　土地储备不足也制约了其盈利能力。2018年财报显示，鑫苑置业当年合约销售额22.645亿美元，同比下跌8.2%。惠誉也预计，鑫苑置业的合同销售额在中期内将保持在200亿元人民币以下。据亿翰智库公布的2018年房企销售榜单显示，鑫苑置业排名第86位。

　　面临流动性挑战

　　在不到一个月前，标普评级将鑫苑置业长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将该公司的高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

　　标普认为，考虑到目前在手现金相对较少，在2019年底和2020年债务到期将给鑫苑置业带来再融资风险，而在严峻的融资环境下，公司不大可能改善资本结构。

　　Wind数据显示，当前鑫苑置业的债券余额合计为8亿美元，2019年年内将到期的债券余额为2亿美元。

　　标普报告显示，截至2019年6月，鑫苑置业的短期债务规模从2018年6月的123亿元下降至86亿元，短期债务在总债务中的占比也由52%大幅下降至35%。标普同时指出，公司80%以上的债务将在2021年6月前到期，其中2021年到期的资本市场债务工具接近6亿美元。而截至2019年6月，鑫苑置业的无限制现金头寸已经从2018年6月的77亿元人民币降至46亿元人民币，仅够覆盖其短期债务的一半。

　　不过，标普认为，在现阶段鑫苑置业流动性进一步恶化空间亦有限。“我们看到公司正试图加快销售和现金回款，也正在加强现金流管理。”然而，从目前来看，2019年上半年鑫苑置业的销售并不尽人意。上半年公司仅实现销售额73亿元，仅完成全年销售目标的约30%。

　　融资渠道收紧

　　作为美股上市企业，鑫苑置业较强的海外融资渠道曾为不少同行歆羡。不过，近年来，随着房地产调控政策的出台，房企海外融资渠道也正在收紧。

　　7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号)，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。加上此番两大评级公司的评级下调，鑫苑置业未来的融资压力可想而知。

　　中泰证券固定收益首席分析师齐晟指出，房企中资美元债微观上的发行结构受到政策影响，一直处于逐步收紧趋势之中。首先，中资美元债的发行期限持续缩短。其次，票面利率提高，市场对中资美元债要求的风险溢价提高。最后，在募集资金用途上也逐渐受到约束。

　　不过，中新经纬客户端也注意到，鑫苑置业正在拓宽其融资渠道。9月16日，上交所披露鑫苑置业购房尾款资产支持专项计划项目状态显示“已反馈”，该笔ABS拟发行金额6亿元，承销商/管理人为首誉光控资产管理有限公司。(中新经纬APP)

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