2000平米坍塌事故遭维权 万科疯狂拿地押注中西部二线城市？

　　陈世爱

　　一声巨响，万科的典范项目垮塌了。

　　11月12日下午，位于中山市古镇镇东岸西路的昇海豪庭一期2 标段工程(又称海洲万科城)发生地下室顶板局部坍塌事故，坍塌面积约2000㎡。据古镇镇官方13日通报可知，事故没有造成人员伤亡，经初步调查分析，坍塌原因是填土作业人员违反操作规程，且大型满载平板车停放不当，导致顶板过于集中荷载，造成局部坍塌。

　　公开资料显示，该项目是中山首个装配式建筑试点项目，今年9月中山市2018年建筑工程质量月活动启动仪式暨装配式建筑示范项目现场观摩会正是在此举行。据房天下数据显示，项目将于2019年12月整体交楼，目前均价为13500元/平方米。

　　11月14日晚间，万科官方就此回应称，古镇镇政府主管部门及市住建局已到现场调查，同时第三方机构已在政府的指导下进入现场检测，工地已全面停止施工并进行安全隐患排查。除对塌陷部位调查外，同时将对整个项目的结构安全出具全面检测报告。质量安全高于一切，公司将本着对客户认真负责的态度，确保交付客户的是安全合格的房子。事件调查进展情况，公司会第一时间公布。再次向该项目客户致以深深的歉意。

　　从事监理工作多年的谭龙(化名)告诉时间财经，房屋工程建设一般是地下先行，所以首先排除混凝土未凝固导致承重坍塌。既然作为成品，地下室顶板坍塌便是质量问题了。

　　值得一提的是，11月15日，在第二十届中国上市公司金牛奖颁奖典礼上，万科董事会主席郁亮获得中国上市公司金牛卓越贡献奖，53岁的郁亮拿着金光灿灿的金牛角奖杯，代表上市27年的万科向中国证券致敬。

　　楼房是否有事？

　　涉事工程为住宅小区项目，坍塌的地下室顶板临近的三面建筑是在建住宅，规划建设约3300户。由万科企业股份有限公司(下称万科)参与开发，中天建设集团有限公司施工，监理单位为深圳市城建监理有限公司。

　　项目是2017年开始，在2017年3月24日的项目开幕仪式上，镇党委委员、海洲村党委第一书及全体两委会成员均有出席，中山万科总经理胡昊在醒狮队表演后讲话表示，海洲万科城作为中山万科首个万科城项目，承载了万科集团为中山人民提供最优质产品的热情与期待，他们必定把30多年积累的成熟地产开发经验注入万科城项目，让海洲万科城成为中山和谐人居小区的典范。

 

　　万科也确实一贯强调万科产品质量有保障，企业管理措施多，预警方案多，有良好的质量体系和管理体系。可如今地下室板房被一辆载重的大型车压塌了。据时间财经最新消息，已购房的业主已经在万科建筑前拉横幅抗议，表示不敢赌命去住，要求退房。

 

　　城市与建筑自媒体自称通过内部渠道拿到该项目结构图，谭龙分析该图认为是典型的设计有问题，配筋不够导致柱体承重计算不合格。鉴于该图的可信度无从查证，在官方检测结果出来之前还无法给出定论。但谭龙认为，根据其监理经验而言，顶板坍塌概率较大的原因不外乎三种：

　　一是设计问题，配重，配筋是否满足，设计承重是否合理，如果设计存在问题那么设计院设计人员专业水平是否达标，为什么会出现这种低级失误；二是混凝土强度是否达到要求，有没有混凝土强度的试验报告；三是施工过程是否合理，有没有按标准进行施工，隐蔽部分是否合格。

　　谭龙分析道，如果是设计问题，那责任就归设计院，施工方和监理无责任。但如果是施工中出现的混凝土质量和施工操作不合规，施工方和监理就难辞其咎了。

　　不论是设计还是施工，地下室的设计和施工团队一般和楼房的是同一批人，谭龙强调。

　　万科方面确有强调，除对塌陷部位调查外，同时将对整个项目的结构安全出具全面检测报告。但是某建筑公司生产经理白风(化名)对时间财经讲道，房子的问题很难检测出来。现有的基本手段就是检测混泥土的强度、塌落度如何，但是工程建设时的施工工艺也会影响房屋质量，但是这些已经是“隐蔽工程”，看不出来了。

　　转型惹得一身骚？

　　在郁亮喊出“活下来”之前，公众对房企的关注还聚焦在碧桂园的房子质量上，结果郁亮一边喊要“收敛”“活下去”，一边出手“买买买”，成功引起业内关注，只是关注带来的评价或超出郁亮预估。

　　专栏作家连岳这样评价万科说：“管理层太鸡贼，经常说一套做一套。虽然说商场如战场，段位始终不够高，喊空做多的手法用太多，吃相不雅。”有意思的是，郁亮在讲话中提到了，要对小概率、高风险事件保持敏感、确保可控，因为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业，万科应该心安踏实、不求出名。可郁亮自己上演了“出名则乱”的反面典型。

　　但中原地产首席分析师张大伟认为，结合9月底郁亮的内部讲话看，万科所表达的更多是“如何更好的活下去”，唱衰行业有外界误读之嫌。

　　郁亮在9月的内部讲话中确有讲到，为了“活下去”，具体的业务操作除了“收敛”还有“聚焦”，并强调，“行业转折到来的时候，我们需要开发业务来拉长有序增长的时间，来换得我们新业务发展的空间，来实现开发业务本质的调整。”

　　明源地产研究院执行主编艾振强向时间财经表示，万科最近的行动和郁亮在9月一次例会上的讲话一脉相承，万村改造、泊寓项目等在遣散员工，即不赚钱的业务停止，是为“收敛”；频繁出手并购房地产资源，是为“聚焦”和把握机会。

　　龙头摆尾，如何转身呢？万科1988 年进入房地产，在以往多次房市变化之际做出正确选择，成就了今天的龙头地位。地产行业监管加码，同时国内经济下行的境况下，万科频繁动作，是要往何处去？其战略布局和可能的转向方向备受行业关注。

　　数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元。而另一方面，数据显示，保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元，这也就意味着三季度万科的拿地金额几乎与四大龙头房企拿地金额总和相当。

　　此前的两个季度，同样保持在400亿元的水平。万科一季度拿地权益金额达到409.1亿元，二季度拿地权益金额达到475.23亿元。

　　不久前，克而瑞CricBigData撰文分析，认为万科的布局重心由一二线城市为主转移为二线城市及长三角、中西部重点城市多区域规模布局。

　　从拿地体量分布来看，近一年主力中西部区域投资，次重点为长三角区域，持续全国布局。2018年上半年万科共获取新项目117个，仅2个项目位于一线城市上海。

　　根据万科2018年半年报可知，7月和8月间，万科在贵阳、乌鲁木齐和四川眉山拿下共196万平方米权益建筑面积，占当期新增权益建筑面积的47%。就在11月15日，万科联合世博52亿拿下昆明西北新城6宗宅地，占地370亩。

　　根据中诚信征整理的数据也可明显看出，万科在中西部区域的施力在显著加强。

　　

　　现有的全国各区域销售额增势差异或许是万科重心转移背后的指引。中诚信征整理的数据显示，中西部地区商品房销售额的增长远高于东部和中部区域，并呈现优势进一步扩大的趋势。

　　2017 年，中国中部地区商品房销售额 28,665 亿元， 同比增长 24.1%；西部地的同比增长数为 25.9%，而同期东部地区商品房销售额增额仅有6.2%。

　　拉近到2018年上半年来看，中西部商品房销售额增速显然在扩大。2018 年 1~6 月，中部地区商品房销售额 14,476 亿元，同比增长 27.0%；西部的这一增额为28.2%，而东部区域这一数字进一步降到3.9%。

　　此外，一线城市可出让土地较少，楼面价高，政府限价压缩企业利润，万科在持续重视一线城市的同时，也需要新的区域布局实现增长。另外不容忽视的是，中西部核心城市并非一片空白，融创、保利、恒大、绿地等大型房地产企业均有布局，在不进则退的商业竞争中，万科自然也不能落后。

　　值得一提的是，对于企业战略布局而言，区域的侧重是一种选择，而产品质量和差异性则最好无选择地坚守。

　　部分业内人士对时间财经表示，“以前万科的产品还是很不错的，提到万科大家还是很认同的。近几年万科的口碑下降不少，除了‘万宝大战’吸引眼球外，并无产品上的亮点。”此次中山市地下室顶板坍塌事件，也值得郁亮放下奖杯好好反思了。(时间财经 陈世爱)