董希淼：长租公寓乱象亟待整治

　　中新经纬客户端11月22日 题：《董希淼：长租公寓乱象亟待整治》

　　作者 董希淼(中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、中新经纬特约专家)

　　日前，管理约10万间长租公寓的北京昊园恒业房地产经纪有限公司(昊园恒业)经营异常，疑似资金链断裂。截至目前，包括杭州鼎家、上海寓见等在内，全国已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。由长租公寓滋生的一系列乱象，可能进一步发酵，需要引起重视，并采取切实措施加强整治，引导规范发展。

　　长租公寓是源自新加坡的舶来品，1998年进入中国。近年来，随着中国城镇化进程加快和需求增加，长租公寓市场发展迅速，房地产开放商、酒店管理集团、房地产中介和一些创业公司开疆拓土，出现了地产系、酒店系、中介系和创业系等不同类型的运营商，经营着数十万间长租公寓。特别是近年来，随着社会资本不断涌入，房产中介公司和互联网平台加快布局，长租公寓市场呈现爆发性增长态势。

　　这些长租公寓运营商的出现，一定程度上促进了中国住房租赁市场发展，有助于更好地满足了人民群众居住需求。但其中也存在不少问题，市场风险正在集聚。主要体现在：一是存在野蛮扩张现象。以昊园恒业为例，该公司注册于2014年1月，2016年6月正式运营。而从2016年至今两年间，该公司并购了至少52家中小中介公司，其中2017年就并购了近20家，管理的房屋数量也急剧增加。二是经营管理较为混乱。为快速提升市场份额，部分运营商往往以高于市场价20%抢占房源，然后再高价出租，一定程度上推高了房租，加重了租客负担。此外，为缩减成本，长租公寓装修问题较多，例如此前被曝出的“甲醛房”等。三是侵害租客合法权益。为加快资金回笼，占有租金并腾挪使用，长租公寓运营商往往与借贷平台合谋，利诱甚至欺骗租客使用“租房贷”等产品。如在昊园恒业和上海寓见，均要求租客在“元宝e家”平台办理租房分期。运营商从借贷平台一次性收到一年租金，但按季划给房东。“爆雷”之后，房东收不到房租，则驱赶租客，但租客与平台的借贷关系却未能解除。

　　与地产系和酒店系不同，中介系和创业系长租公寓运营商往往资产较轻，不直接持有房屋，主要通过腾挪资本维持运营，合规经营意识和抗风险能力较差。而其业务涉及租客、房东和社会资本、借贷平台、金融机构，涉及面大，涉众性强，如果不及时采取措施，将可能影响金融稳定和社会稳定。

　　党的十九大提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长租公寓对租购并举的住房制度建设有重要意义。有关方面应高度重视其中的问题，尽快出台相关办法，进行集中整治和规范管理。

　　首先，健全住房租赁市场监管制度。一是明确职责分工，住房建设、金融监管、司法部门以及地方政府要各司其职，加强协同，形成监管合力。二是加强统一管理，明确长租公寓运营商管理要求，引导其回归中介本位，抑制过快扩张。三是细化制度安排，进一步明确租赁关系、借贷关系、投诉渠道、惩罚机制等要求。对存在严重违法违纪行为的机构，应加大惩戒力度，引导有序退出市场，净化市场环境，促进市场稳健可持续发展，并做好租客权益保护。

　　其次，加强住房租赁信贷审慎经营。要以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机，加快取缔无资质的借贷平台，杜绝野蛮“租金贷”。消费金融公司、商业银行等金融机构要加强对相关业务的排查和规范，不向野蛮生长的长租公寓运营商提供资金支持；谨慎选择合作对象，不与无资质的借贷平台合作，更不得将审核、风控等工作外包。同时，加快住房租赁信贷产品的良性创新，开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品，更好满足市场需求。

　　同时，租客自身要提高风险防范意识和能力。在租房时擦亮眼睛，尽量选择经营规范、实力较强的中介机构。签订合同时，要提高警惕，仔细查看各类协议文本，谨慎签字并妥善保护个人信息，谨防掉入披着“贷款”、“分期”外衣的“租金贷”陷阱。如有信贷需求，应通过正规金融机构申请。(中新经纬APP)

董希淼

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