【陆家嘴观察】融资新规护体！龙头房企“活得下去”了？

　　艾萍

　　在冰冷的楼市寒冬中，昨天来自国家发改委的一则消息让房企稍稍找回了一些温暖。昨天，国家发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持符合条件的优质企业发行企业债券。其中房地产业作为“第四类”行业也赫然在列。

　　

　　投资者们怎么看待房企融资政策的变化？

　　投资者A：

　　我觉得第一是利好吧，首先前期卡得太死了，然后造成房市的波动。我觉得它是避免重大波动的一个良好的缓解措施。

　　

　　投资者B：

　　可能过去几年有一些过快地扩张，整个宏观系统上面形成了一些风险。我觉得现在整个经济内外部有很多不确定性，这么一个大环境下面至少还是要保持一些行业发展的稳定性吧。

　　

　　投资者C：

　　我觉得放宽只是从缓解资金链的层面上来说，但是就房企来说，长期还是管控的。所以短期内的这些政策的松动，可能并不代表它长期会有比较好的发展。

　　要发债，首先得满足这些要求

　　新规中要求企业达到的主要标准是，主体信用等级达到AAA；最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约；最近3年无重大违法违规行为。而对于进入优质企业发债行列的房企，则需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，负债率原则上不超过85%。

　　有机构根据去年年报数据来筛选，属于此次监管层支持的优质房企可能有万科、旭辉、世茂等12家左右的房企。

　　房企负债率高融资难

　　

　　此前房地产一直在调控的压力之下谋生存，今年10月万科喊出“活下去”的口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。截至今年三季度末，万科资产负债率升至84.93%，这已是从2014年以来的连续四年增长，也是万科上市以来的最高值。绿地控股三季报显示，其资产负债率扣除预收款后为83.89%，正在稳步下调。

　　

　　根据国泰君安统计数据，当前房企净负债率创历史新高，达到120%，远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年，地产业将迎来偿债高峰期。由于国内融资渠道偏紧，不少房企转战海外融资，万科、绿地、世茂等房企都在这两天发布公告，发行美元债券。

　　张宏伟：新政出台将提高房企集中度和房子质量

　　同策研究院首席分析师张宏伟表示，这次调整会有两方面影响：一是房地产市场集中度会越来越高。具体表现来讲就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼；第二个影响就是后期房子的质量将会得到提升。

　　严跃进：房企发债部分企业

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说，房企发债对于补充营运资金和加快项目开发等都有利好。

　　

　　根据同策研究数据，全国工商注册的房企大概在十万家左右，上市的房企A股有148家，港股有241家。在这380多家房企中，只有70家左右的上市公司年销售额达到300亿。

　　陆家嘴观察观点：

　　新规将对房地产行业扶强去弱，扶持的是优质的龙头企业，而小的开发商则会由于资金压力面临出局。未来行业将加速优胜劣汰，向龙头企业集中。万科A今天的TTM市盈率只有10倍，股息率3.3%。由于优质企业融资获得政策支持，大家又会联想到更多的经济环境的改善，投资者应该密切注意这些动向。