迎合市场有楼盘增加小户型配比 明年产品将以保障刚需、满足改善群体为主

　　齐鲁晚报记者 谷婉宁

　　2018年，济南楼市发生了很多变化，无论是市场还是产品规划，今年都是一个“变化”之年。从上半年的购房“热”到下半年的call客“热”，从毛坯房变精 装房再变毛坯房，从三室产品到开始涌现的小四室，可以看出各个开发商也为应对市场变化做出许多决策调整。年底，适应需求端的变化，又有开发商产品类型进行了变更。据悉，明年产品预计仍以保障刚需、满足改善群体为主。

　　年底，应对市场变化，不少开发商也开始为明年销售做准备，进行产品调整。12月12日，济南市规划局的官方网站上发布了万科南北康B9地块房地产开发项目(一期)(二期)建设工程规划许可变更批前公示，该项目是位于南北康片区的万科山望楼盘。

　　从公示中可以看出，其项目的层数、层高、户数及车位都进行了调整，其主要变更内容为：基于“市场形势变化，改善需求降低；刚需刚改成主要客群”的市场行情，对户型配比进行了优化，增大小户型占比；增加高层住宅，楼栋位置调整，规划形态逐级变化，同时加大小区内组团绿地规模。

　　该楼盘这一变更，体现出开发企业适应市场变化所做的努力，其判断基于购房群体的变化。在两年的调控政策之下，济南市场已经趋于稳定，改善型需求也较多的释放了。

　　“在这种市场环境下，许多开发企业，尤其是部分高价拿地尚未入市的项目，会对产品形态、户型进行相应的调整，比如万科山望部分楼座由小高层变为高层，适当增加小面积户型的比例等，以期能够及时对市场变化做出反应，通过增加可售货量来提升销售业绩的完成率，缓解销售和回款压力。”山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊告诉记者。

　　据业内人士表示，这次万科山望规划变更后不意味着变为偏刚需盘，万科山望项目在南边位置，首先要适应其商圈的要求，只是从目前万科山望积累的客户来看，这边的刚需需求较多，所以做出一些调整来迎合购房者的需要。

　　压低总房价产品更偏紧凑型

　　开发商开发产品，多要考虑市场行情的变化。如今年上半年，市场较热，开发商毛坯变精 装，迎合购房者口味，升级产品需求，一方面变相提高价格，下半年，市场降温回归平稳后，为适应市场做出调整，几所毛坯变精 装的楼盘又精 装变回毛坯。而在市场较冷的情况下，为了提高利润，今年开发商也较多地开发改善型高端型产品，下半年出现了别墅集中入市的情况。

　　现如今，为迎合市场需求，万科山望主动出击，地块规划变更进行楼盘“转型”。一位房地产从业人员表示，明年，更多的开发企业也会更注重总价较低的刚需产品及紧凑型产品的开发，同时在同等类型的产品中，也会更关注增值配套服务。

　　“从此前的市场调整情况来看，产品多以改善型为主，但是现在来看，市场的主导趋势是压低产品总价，以获得更多的客户。所以未来的产品特点会偏向做紧凑户型，户型尺度会比之前小，以控制总房价的数额。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明分析称。

　　一位业内人士也表示，目前在售的项目未来应该没有太大变化，但是在产品研究上会做调整，根据市场反应，客户反馈，以及其他开发商的规划来做调整。

　　“未来更多的调整会从配套服务、产品的价值属性等做一些提升，不再只是满足居住的属性，会从各种城市配套，增值服务等方面，加载楼盘属性，从客户日常生活中做一些服务。”一位开发商内部员工告诉记者。

　　“在2019年的持销或新入市的项目，从户型来看，还是以保障刚需、满足改善群体为主。不过，开发企业会根据明年市场的走势和发展调整开发和销售策略，尤其是2016年底和2017年的部分高价拿地的项目，不排除会在容积率允许的情况下，通过调整项目规划和产品、户型配比来应对市场。”许珊说。

　　改变产品策略应对市场平稳回调

　　开发商调整产品策略，与市场变化密切相关。2018年济南房地产市场继续加强对房地产市场监管，土地及住宅市场过热、房价过快上涨势头得到有效遏制，调控效果日趋明显，房地产市场实现平稳回调。

　　据许珊介绍，虽然调控政策已经达到了预期的效果，但目前济南房地产市场阶段性供需矛盾仍然存在，区域的存量和去化周期分化明显，房价仍然存在波动和上行的可能性，所以短期内调控政策不会退出市场。

　　“预计今年年底到明年上半年市场将会持续降温，随着后续供应项目集中入市，更多新开盘项目将采取以价换量的销售策略，市场竞争会更加激烈，房地产市场仍将保持降温态势。”

　　在市场降温的态势下，开发商销售压力较大，高价房销售遇阻，压缩总价款，也成为部分开发商的选择。

　　不过，从目前来看，济南楼市的产品形态已经比较丰富。“产品形态从洋房到小高层、高层，基本可以实现全覆盖，购房者可以根据自己的需求进行选择。”许珊说。