中新经纬客户端12月28日电(张哲 赵竞凡)天房集团持续一年多的混改计划终于有了定音。

　　12月26日，天房发展发布了《关于天津市与保利集团对天津房地产集团有限公司进行共管的公告》。据此，市场内关于保利将参与天津最大国有房企混改的猜测被证实。

　　此前曾有消息传出融创正在参与天津天房混改的竞标，随后天房发展在公告中表示“并不属实”。中新经纬客户端注意到，不只是融创，包括碧桂园、泰禾等房企都曾传出参与竞标，但最终都被天房官方否认。

　　目前保利接盘天房集团的具体混改方案尚未披露。不过，保利集团在接受媒体采访时曾表示，介入天房混改有两方面顾虑：一是关于天房的债务、债券的承继和清偿问题，二是企业职工的安置问题。

　　天房集团的混改舛途

　　中新经纬客户端注意到，天房集团混改始于2017年6月。

　　2017年，天津市响应“国企混改元年”的号召，于该年6月召开第十一届融洽会，并在会上一口气推出了40多家市属集团的194个国企混改项目，预计引入资金1100亿元左右。这194个国企混改项目中就包括天房集团。

　　6月7日，天津国资委在天津产权交易中心首次公布了天房集团国有企业混改的信息，混改拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者，拟引入的投资者持股比例为40%-60%。

　　早前就有消息传出包括碧桂园、万科、融创、泰禾等在内的16家房企将参与天房混改的竞标。然而，最终都是“雷声大雨点小”，这些曾经的意向者最后并没有与天房集团“喜结连理”，天房集团每次都以挂牌延期告终，混改曾一度陷入僵局。

　　网易房产曾报道，碧桂园在2017年底曾表现出强烈的参与愿望，彼时融创也在私下与天房有过短暂接触，不过随着媒体的曝光，融创站出来公开否认，并表示基于公司现阶段战略考虑，“将不参与本次天房集团混改。”

　　因未找到符合条件的投资意向者，天房集团多次变更挂牌截止日期。上海易居房地产研究院总监严跃进告诉中新经纬客户端，此类企业的混改面临诸多困难：一是既有的地产项目比较复杂，在混改中如何稳定股价并进行资源整合存在一定难度；二是国企混改涉及外部投资者的进入，若是企业本身战略思路混乱或不清晰，往往会有各类新的风险和压力。”严跃进说。

　　严跃进还指出，单从天房发展的拿地数据来看，情况并不乐观。“2018年天房集团只在天津获取了4幅土地，这说明其在拿地方面或有制约。这类企业扩张压力大，自然在国企改革中容易被其他企业接手。”

　　负债压力凸显

　　近三年来，围绕房地产开发这一主线，天房发展的营收及利润曲线几经起落，负债压力则越发凸显。

　　严跃进认为，这与天房发展大举拿地、导致土地出让金费用持续上升有关。易居研究院数据显示，2016年到2018年12月26日，天房发展通过通过招拍挂与合作开发方式合计取得新增土地储备72.73万平方米，成交金额共计285.08亿元。

　　作为天津的本土企业，天房发展手中握有大量土地资源，且上述土地多数位于天津。中国指数研究院数据显示，自1984年以来，天房发展共在全国拿地92宗，其中在天津有73宗，占地面积超390万平方米，而2015年以来拿地面积超110万平方米。

　　高歌猛进地拿地之后，天房发展的资金流动性却岌岌可危。2015年，天房发展的营业收入为38.02亿元，归属于母公司所有者净利润449.48万元。2016年其营业收入降至35.31亿元，但归属于母公司所有者净利润为却跌至-3.77亿元。

　　2017年其营业收入和归属于母公司所有者净利润双双回暖，分别为63.49亿元及2.18亿元，但偿债压力陡然上升，年内短期借款为5.95亿元，一年内到期的非流动负债为80.73亿元，但货币资金仅为39.17亿元，无法覆盖偿债需求。

　　对负债上升有所觉察的天房发展也曾寄望于通过融资减轻债务压力。其财务数据显示，2016年天房发展的融资总额为216.5亿元，2017年则为198.4亿元。

　　但是情况并未出现好转。截至2018年三季度末，天房发展营业收入仅为23.23亿元，总利润为-4273万元，净亏4289万元。其三季报数据显示，报告期内集团负债总额为168.28亿元，短期借款为4.4亿元，一年内到期的非流动负债5.89亿元，而货币资金仅为1.15亿元，依旧无法覆盖年内偿债需求。

　　与此同时，天房发展在融资过程中付出了高额的融资成本，让原本居高不下的债务压力“更上一层楼”。天房发展2016及2017年年度报告显示：2016年其整体融资平均成本为6.80%，利息资本化金额为10.12亿元，比当年归母净利润-3.77亿元多出约14亿元；而2017年集团整体融资平均成本虽稍有下降，为6.315%，但利息资本化金额仍然高达12.18亿元，为当年归母净利润2.18亿元的约5.6倍。

　　今年5月，天房集团一度陷入债务违约的危机。中信信托发布一则公告称，天房集团应于5月18日偿还的两亿本金及利息可能发生违约风险。随后危机最终以按时偿还到期贷款本息而破解，但外界对天房集团的债务能力的质疑仍无法消除。

　　此外，天房集团纳入混改的国有及国有控股企业员工规模较大，这一直被外界认为是“一个很大的包袱”，意味着新加入的合作者需要对庞大的员工群体负责。

　　不过，严跃进表示，保利对天房的接手多少也说明了一点：当前央企来接盘相对来说资金方面的压力会小一点，而其他企业接手此类项目则存在较大资金压力。

　　“接手天房后，未来保利在华北市场的发展机会将扩大。”严跃进说。(中新经纬APP)

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