2021年，楼市高增长神话难再

　　2021年，楼市高增长神话难再

　　作者：李宇嘉

　　元旦假期，朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中国第一富强城市了，按理说对金钱的渴望没有那么强才对，为啥深圳女孩张口闭口就是“房子”呢？简单说，房子太贵了，房价上涨带来的财富收益太诱人了。对深圳来说，楼市在话题的榜首还会呆些日子，但就全国而言，微观细节已折射出楼市的大趋势。

　　根据国家资产负债表中心数据，2020年9月底，居民部门杠杆率首次超过60%，达到61.4%，同期上升6.3个百分点；实体部门杠杆率达到270.1%，同期上升24.1个百分点。但贝壳数据显示，去年很多省会城市，甚至国家中心城市，二手房价在下跌。自2017年10月，北京二手房价连跌了31个月。说明什么？过去那种货币超发、房价普涨的局面不再出现了。

　　这是第一次。还有，现在房子很难卖，新盘“日光”已绝迹(除了价格倒挂的)，这也是第一次。当下，开发商卖房全靠中介和媒体渠道。有人说，未来能带来客流的平台，要比开发商赚钱多了。某中介告诉我，现在的营销方案，必须要有高大上的区域规划，必须要有学位或地铁加持，有的没的都得往上靠，甭管什么时候落地，目的就是给客户营造增值前景。

　　否则，此盘非遇冷不可。另外，热点城市房价上涨，而租金却在下跌，这种背离也是第一次。这预示着，实体经济不支持房价上涨，老百姓收入不支持房价上涨，房价向均值回归也是必然的。可能很多人不这么认为，比如上面讲的深圳的女生，或许上海女生、杭州女生，也不这么认为。我们经常说，时间是站在趋势这边的，盯着浪花却忽视了长河的流向。

　　对于房地产来说，长效机制就是趋势的这条长河，不要低估政府治理楼市的智慧与韧性。很多人没有感受到趋势，只是因为治大国如烹小鲜，采取了“慢变量”驱动趋势的手法，发力于无形之中、渐次加力。就拿资金面来说，过去，为了鼓励住房消费，长达20多年，按揭利率低于实体利率，但趋势在今年反转了，按揭贷款利率开始高于实体经济融资利率，彰显了政策的态度。

　　元旦前一天，央行、银保监会联合发文，对房地产贷款和个人住房贷款余额启动“五档比例”控制，大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%，股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。继2020年8月对房企融资启动“三道红线”管控后，现在又对银行启动“五档比例”控制，房贷供需两端双双挤压，控制资金流向地产的比例，房贷利率大概率是要走高的。

　　说明了什么呢？不再依赖地产了，不再支持楼市高增长了，大家要看到这个趋势。过去，资产价格上涨快、思维节奏也很快，深陷“快”的世界里，多数人不自觉地“活在当下”，趋势有意无意地被撇开了。但是，谁也改变不了趋势，更不能与趋势为敌。长河里的一朵浪花，历史中的一粒尘埃，落在一个人头上，溅到一个人脸上，那就是泰山压顶或大坝崩塌。

　　体察我国的楼市，与发生泡沫危机的日本一样，长期为动物精神充斥，宗教般地笃信房产投资是“日不落”的安全垫，潮水般的投资情绪将风险冲淡。郭树清主席不久前在文章中，特别提到“金融能力”这个词，言指风起青萍之末时，有风险识别和判断，提前铺设预案。

　　日本国家治理先进，仍无法避免危机，陷入至今不可拔的“债务-通缩”螺旋。调控绝非一个部门之举，全国上下要一盘棋，匹夫有责。历史关键节点上，要守护14亿人财富，又要风险软着陆。金融治理能力正在跟上，我们每个人都要往前方看，不要成为那片无辜的雪花。

　　(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)