刘永好控股物业公司IPO 来自第三方项目仅2个

　　中新经纬客户端1月14日电 (薛宇飞 实习生 刘璐)13日晚，新希望服务控股有限公司(下称新希望服务)在港交所发布招股书，成为2021年首家递交招股书的物业管理企业。这家由新希望创始人刘永好、刘畅父女控股的物业公司，在行业内仍属微型企业，且大部分在管项目来自于新希望地产，依赖度较高。得益于多元的业务布局，其毛利率情况表现较好，但也面临着人工成本上升等风险。

　　在管面积千万平方米

　　招股书显示，2010年，新希望服务的前身四川鼎晟物业服务集团有限公司成立，在成都为新希望地产开发的物业提供物业管理服务，之后，向其他区域扩展业务。2019年，公司开始采用“新希望服务”这一新品牌。

　　新希望集团董事长刘永好及女儿刘畅是新希望服务控股股东。招股书称，根据一致行动契约，刘永好及刘畅通过Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及 Medea Investments Limited控制公司股东大会上超过30%的投票权，因此，刘永好、刘畅、Golden Rose、新晟、Medea Investments Limited及Adventure Way Pte. Ltd.根据上市规则成为新希望服务的控股股东。

　　目前，新希望服务提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务，截至最后实际可行日期，为65个项目提供物业管理服务，在管总楼面面积为1030万平方米；订约管理的物业91项，已订约总楼面面积为1540万平方米。

　　千万平方米在管楼面面积，在行业中仍属微型。克而瑞数据显示，截至2020年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米，其中，彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积均超3亿平方米。

　　新希望服务项目数量、在管楼面面积及来源明细。来源：新希望服务招股书

　　与大多数脱胎于房产母公司的物管公司一样，新希望服务也在很大程度上依赖新希望地产，后者的年销售额在2020年首次突破1000亿元，迈入千亿阵营。截至2020年9月30日，新希望服务在管项目共有55个，已订约总楼面面积约780万平方米。其中有43个项目来自新希望地产，共计623.2万平方米；5个项目来自新希望地产的合营企业、联营公司，共计103.8万平方米；5个项目来自最终控股股东联系人开发的管理项目，共计17.7万平方米。三者合计在已订约总建筑面积中占比达到95.47%。

　　收入同样如此。2018年、2019年以及截至2020年9月30日，新希望服务向新希望地产集团开发的项目提供物业管理服务所得的收入，分别占同期总收入的约40.5%、33.4%、29.0%；向新希望地产开发的物业提供商业运营服务所得收入分别占同期总收入的约24.2%、19.1%、20.9%。

　　在2020年之前，新希望服务来自独立第三方的项目数量为零，到当年拓展了2个，在管楼面面积为36万平方米。招股书称，“为进一步增强与独立第三方物业开发商发展业务的能力，公司于2020年在总部层面成立了合作开发中心，在区域公司层面成立合作开发部，负责发展与独立第三方物业开发商的业务。”

　　毛利率高于行业平均

　　新希望服务营收等情况。来源：新希望服务招股书

　　从历年数据来看，新希望服务的业绩增长较快。

　　招股书数据显示，2018年、2019年以及截至2020年9月30日，新希望服务实现收入分别约为2.58亿元、3.81亿元、3.68亿元人民币，净利润分别约为0.41亿元、0.64亿元、0.79亿元。

　　在上述年份期间，其毛利率分别约为42.6%、41.9%及44.9%，除2019年有轻微下滑以外，整体呈现正增长势头。对比行业，克而瑞的数据显示，2020年上半年30家上市物企平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%，新希望服务的毛利率高于行业平均水平。

　　毛利率较高，得益于非业主增值服务、商业运营服务等毛利水平较高的业务在总收入中的占比相对较高。截至2020年9月30日，物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务的收入分别占总收入的35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。

　　但招股书也提示风险称，公司可能面临人工成本及分包成本的上升导致损害当前业务，降低盈利能力的风险。中国的物业管理行业属劳动密集型，于2018年、2019年及截至2020年9月30日，新希望服务人工成本分别占销售成本总额的54.7%、60.7%及55.6%，分包成本分别占销售成本总额的30.0%、25.1%及26.6%。

　　“由于人工及分包成本合共占销售成本的一大部分，控制并减少人工及分包成本以及其他经营成本来维持及提高利润率对公司而言实属重要。若未能有效控制成本可能会对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”招股书表示。

　　刚刚过去的2020年是物业行业的风口，全年成功上市的物业企业达17家，资本市场也给予物业公司较高的估值。但随着上市数量的增加，不少物业公司，尤其是中小物企的股价纷纷破发，物企挤泡沫现象明显。微型物企新希望服务的股价表现如何，仍然有待观察。(中新经纬APP)

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