北京写字楼空置率达10年最高 B面是大宗交易活跃

　　北京写字楼空置率达10年最高 B面是大宗交易活跃

　　至2021年1月14日，房地产服务机构“五大行”，世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行和第一太平戴维斯，全部发布了2020年全年北京房地产市场报告。

　　从2020年的一季度到四季度，北京写字楼市场“承压”的字眼一直出现在各大行的报告里。

　　空置率、租金和净吸纳量，是衡量写字楼市场的关键指标，由于样本选择不同，各家机构数据稍有差异，但五大行报告中的共性趋势明显。

　　从空置率来看，北京写字楼四季度的空置率，持续走高超过15%，为十年来新高。

　　五大行中，最高的为高力国际数据，显示空置水平至19.4%；最低的为仲量联行数据，显示2020年底，全市空置率达15.4%。

　　多家机构告诉经济观察网，市场出现“以价换量”现象，由于空置率处于历史高位，为尽快提高出租率，部分业主继续通过降低租金的方式争取租户。具体到租金表现，北京写字楼平均租金下降为三百多元/月/平方米。

　　仲量联行指出，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录，为342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行数据显示，第四季度，北京全市租金为337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。

　　净吸纳量方面，四季度吸纳量开始回暖。

　　世邦魏理仕数据显示，第四季度全市净吸纳量达14.2万平方米，比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。第一太平戴维斯数据显示，全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为17.7万平方米。

　　即使四季度的吸纳量开始回暖，但面对全年的大量供应，空置率仍被不断推高。相比2020年，2021年的供应量会更高，有机构称之为天量供应。

　　高力国际判断，2021年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期，预计全年新增供应将达到157万平方米。戴德梁行也表示，未来三年，北京写字楼市场将继续迎来约316.9万平方米的新增供应，其中预计2021年新增供应将高达150万平方米。

　　天量供应，并非从2020年开始。从2018年以来，北京写字楼市场迎来高供应量周期。高力国际和仲量联行均表示，相比2015年，市场空置水平上涨超过10个百分点。

　　对2021年的预测，高力国际表示，市场空置率将触及高点，随后将进入3至4年的去化周期，租金预计继续下调。2022年，随着市场新增供应量减少，租金将逐步企稳。

　　仲量联行的看法是，2021年的需求将回暖，但随着大体量面积的入市，空置率仍将上升，租金可能于2022年触底。其预测，2021年，租金将达到327元/月/平方米，空置率达17.8%。

　　租金下行和空置率高企的背面，是活跃的大宗交易。2020年，外资投资北京写字楼的大宗交易比例持续上升。

　　2020年9月，高力国际2020投资者问卷调查结果显示，36%的被调查投资者选择北京，作为最具吸引力的投资地点，该比例同比增长12%。高力国际表示，北京的甲级写字楼市场，从2022年起新增供应将减少，加上需求持续回暖，供应量开始去化，2021年是收购或出售的机会窗口。

　　2020年，全年大宗成交总额达到470亿元，显著低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的投资总额。

　　仲量联行认为，2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35%，这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见，且显著高于2019年的30%和2018年的22%，可见外资投资者在京活跃度持续逐年提高。

　　仲量联行华北区投资部资深董事王刚表示：“北京市场强劲的基本面、更多可售资产和更大的议价空间等众多利好因素的持续作用，也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资人的青睐，投资热度有望在2021年转化为更多成交。”

　　记者 程璐洋