居住升级时代，北京哪些小区更宜居？

2020-03-19 14:26:43 中新经纬

　　中新经纬客户端3月19日电宅在家是2020年的打开方式，外出游玩被按下了“暂停键”，衣食住行和办公场所浓缩在一方空间，家就成了有趣灵魂的存放地。疫情就像一面镜子，让我们开始审视自己的生活方式，对家有了更深刻的思考，我们需要物质与精神双重结合的综合空间。

　　疫情推迟购房者买房计划，三四月份的“小阳春”现象被削弱，但购房需求并未消失，贝壳研究院数据显示，2020年2月新增客源量环比增加1.2%，1-2月新增客源量同比下降仅9.1%。

　　自从开启宅家模式，很多人真切意识到现有居住空间无法满足需求，对改善居住环境的需求进一步上升。2020年1-2月贝壳找房线上客户对豪宅的关注量同比增加37%，其中2月线上关注量同比增加59.7%。

　　近日，贝壳研究院发布了《北京社区居住品质报告》(以下简称报告)，以贝壳找房平台7058个住宅小区为研究样本，从小区品质、物业服务、环境宜居、医疗服务、交通便利、生活便利、商业发展指数等方面对社区居住便利性进行了量化研究，以居住便利性指数来衡量小区的宜居程度。

　　小区居住品质之最篇：居家幸福感由内散发

　　低密度+品质物业+优质大户型

　　疫情触发了居住升级的按钮，让我们更注重软性的社区服务，更愿意为居住品质消费埋单。调研数据显示，超四成买房者和六成以上的换房者更倾向购买大户型的房子，有足够的居住空间让父母孩子住在一起。优质户型能提升居住幸福感，还能够提高空间利用率，将自身价值发挥到淋漓尽致，它也是考量宜居度的硬性指标之一。

　　独立空间是必要因素，住得宽敞舒适是王道。贝壳找房调研数据显示，超一半的人倾向选择100-120平米的南北通透大三居，两个卫生间是标配，不然抢厕所实在是太痛苦了。卧室小一点没关系，客厅一定要够大，小孩子玩耍不会拥挤，一家人一起看电视也不会显得局促。阳台也是宠儿，在家憋久了，去休闲阳台呆着看会书也很惬意。

　　除了大户型外，超六成受访者愿意为高品质物业付费。物业是抵御外部风险的第一道关卡，也是居住幸福感的保障，关键时期甚至可以"保命"，它成了购房者考量的首要标准。此外，低密度也是购房者关注的重点，53.1%的换房者更注重低密度。低密度意味着人口流动少，公共活动空间更宽敞，空气流通更好，偶尔下楼放风或遛狗更安全。

　　品质社区除了肉眼可见的优势外，还有不少隐性附加值，比如人文素质等。如此一来，理想的内部居住环境形象便雕刻出来了：低密度品质物业社区，南北通透大三居，还带双卫和阳台。

　　《报告》结合容积率、楼龄、车户配比、有无电梯、绿化率、物业等要素，量化处理后发现，大兴、顺义、房山等外围城区居住品质指数这块光彩照人，凭借着楼龄新，园林环境、户型等设计年轻化，加上生态环境良好，宜居指数更高。

　　哪些小区居住品质更高？

　　细分到社区维度，哪些小区的居住品质更高？《报告》筛选了居住品质指数TOP50小区进行分析，发现小区分布的一个主要特征是沿着环线分布现象明显，如图所示，北五六环之间宜居小区分布更集中。

　　居住品质较高的社区多为2010年之后建成的新小区，主打低密度、大户型、环境优美的高端品质住宅，典型代表有月亮河七星公馆、紫禁壹號院、京投银泰琨御府等，小区居住品质指数均处于领先水平。

　　但从生活便利指数来看，居住品质较高的TOP20小区中，除首开璞瑅公馆、华润萬橡府和骏豪中央公园广场外，其余小区的生活便利指数均处于样本均值水平36.7以下。以月亮河七星公馆为例，地处通州武夷花园片区，2013年建成的新小区，容积率0.9，人口密度相对较低。环境宜居，绿化率80%，是北京绿化率最高的豪宅楼盘之一。然而配套方面，周边1公里范围内的轨道交通、医疗、商场等资源较为匮乏。

　　小区居住便利之最篇：满足家门口的生活需求

　　房子除了具有居住属性外，周边配套对我们的消费观念、生活方式都有着潜移默化影响。《报告》从交通、医疗、商业配套等方面细化加权处理：1.5公里内各项配套兼具，500米内能满足日常生活所需等，计算出居住便利性指数。

　　如图所示，城六区资源丰富，各类配套完善，居住便利指数最高，东城荣居榜首，西城紧随其后，朝阳第三。

　　商圈居住便利指数比较，谁坐上了“第一把交椅”？

　　居住便利性指数较高的TOP10商圈主要集中在东三环、北三环以内，东城和朝阳区各占一半，包括东花市、崇文门、东大桥等商圈。十大商圈的居住便利指数均在50以上，商业发展、医疗、生活设施等配套资源整体处于较优水平，但商圈内的小区楼龄普遍偏老，楼盘品质相对较低。以东花市为例，商圈居住品质指数虽排在50名开外，但是在生活便利、医疗资源等方面的优势突出，稳坐北京商圈居住便利性榜单的“第一把交椅”。