龙湖2019年毛利率33.6% 吴亚军称要有“强者的姿态”

　　中新经纬客户端3月25日电(薛宇飞)“疫情对龙湖集团的销售回款和现金流有多大影响？”“复工复产情况如何？”“商场减租对2020年租金收入影响大吗？”...... 在24日下午举行的龙湖集团2019全年业绩发布会上，媒体将一个个与疫情有关的问题，抛给了龙湖集团管理层。

　　图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶

　　“96%复工(率)”“除武汉之外应该不会受太大影响”“1月份就完成了全年的基本融资”，龙湖集团管理层的回复，在向外界传达着乐观、从容的信号。龙湖集团董事长吴亚军在业绩发布会上称，在弱环境下保持增长就是“强者的姿态”。

　　根据龙湖集团2019年年报，龙湖集团延续了营收、利润持续增长的态势，毛利率达33.6%，保持在行业相对较高水平。与此同时，负债率与融资成本保持低位，4.54%的平均借贷成本羡煞不少民营房企。

　　毛利率保持较高水平

　　2019年，龙湖集团实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。归属于股东的溢利为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢里同比增长21.0%至155.5亿元。

　　龙湖集团的毛利率依旧保持较高水平，毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%；核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。据Wind数据显示，2015年-2019年，龙湖集团的毛利率分别为27.44%、29.08%、33.90%、34.14%、33.63%。

　　业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称，公司凭借优质的产品力和高回报的投资性物业，整体毛利率达到33.6%，属于行业内比较有竞争力的水平。

　　“目前看，限价政策还是一个长期策略，现在的土地成本有一些下降，我们预测行业未来会回归到25%-30%的毛利率水平。只要不拿错地，保持战略主动、资金主动和供货主动，基本上这个项目就成了。”赵轶说。

　　龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓也称，龙湖集团的土地储备主要聚焦在一二线城市，占比达8成，市场非常有支撑，只要地不拿错，加上公司的运营能力、费用管控等做得相对不错，在行业内保持一个相对靠前的毛利率水平是非常有机会的。

　　年报数据显示，龙湖集团土地储备的平均成本为5737元/平方米，为当期签约单价的33.7%。

　　销售目标2600亿元

　　2019年，龙湖集团实现合同销售额2425亿元人民币，同比增长20.9%，大幅超过了2019年初制定的增长10%、2200亿元的销售目标。巧合的是，华润置地也在2019年实现了2425亿元的合同销售额，根据中国指数研究院的排名，两家企业共列中国房企销售榜第10位。

　　对于2020年的目标，龙湖集团定在了2600亿元，增长约7.22%，可以说相对保守。今年的疫情，对房地产企业带来不小的影响，龙湖集团前两个月也仅实现合同销售额171.1亿元。龙湖集团如何应对疫情的影响，成为外界关注的话题。

　　对此，邵明晓称，从2月中旬开始，公司陆续向各地政府申请了总共153个售楼处的重新营业，除武汉外，集团所有售楼处全部营业。从2月下旬开始到3月中旬，集团216个工地中，已经96%的工地实现复工，比例非常高。

　　“总体来看，应该是可以保证今年的销售供货及交付，除武汉之外应该都不会受太大影响。”邵明晓还称，销售方面，从3月份开始，整个市场就在慢慢复苏，预计到4月份，市场会回到一个正常水平。

　　他认为，公司不需要做大的供货结构、销售结构调整，基本上能够按照预定的目标顺利、平稳地运行，全年2600亿的销售目标有信心完成。

　　“1月份就完成了全年的基本融资”

　　年报显示，龙湖集团的负债率与借贷成本依旧保持低位。截至2019年末，龙湖集团的净负债率(负债净额除以权益总额)为51.0%，在手现金为609.5亿元。综合借贷总额为1460.0亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。

　　长短债比方面，一年内到期债务为139.3亿元，占总债务比例为9.5%，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.38。

　　在其他企业还在发愁资金周转的情况下，龙湖集团却显得较为自信。吴亚军说：“现金流不是今天才着急，是天晴的时候补屋顶，要早点着急。我们从去年下半年就在注重现金流，所以今年1月份就完成了全年的基本融资，往后融不融资无所谓。我们做压力测试的时候，就预计疫情比较严重的情况下，仍然可以保证公司能够比较正常地活着。”

　　吴亚军说：“我们在今年的指标里头，哪怕微弱的情况下，我们仍然有一点攀升，包括今年的利润与去年相比，我们仍然要考虑有所增长，这就是强者的姿态吧。强其实不是说要强、好强，实际上是过去的沉淀，在危难之中能够产生一定的爆发力。”

　　即便是拿地，邵明晓称，也是按照全年净负债率来推算，保持50%-60%的净负债率水平。他还说：“今年的拿地金额应该会在去年的基础上稳中有增。但未来我们也在观察，且走且看，前提是守住财务纪律，守住净负债率，不拿‘地王’，不拿高价地，把节奏踩好。”

　　对于今后的融资计划，赵轶称，公司会在国内申请一些公司债，现在正在进行当中，而且开发债额度非常充裕。

　　租金收入5年增3倍多

　　在龙湖集团1510.3亿元的营收中，物业发展业务(指发展及销售办公楼、商业及住宅物业)占据绝大部分，其营业额为1407.9亿元，同比增长29.5%。

　　营收中，物业投资业务(指购物商场及租赁住房租金收入)在近几年实现快速增长，去年，龙湖集团实现物业投资业务收入(不含税)57.9亿元，较上年增长41.5%，快于卖房的增速。

　　物业投资业务中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%，最大头的购物商场租金收入达到了约47.48亿元。梳理发现，龙湖集团2015年购物商场租金收入还仅约为14.2亿元，这5年间，增长了3倍多。

　　不过，今年的疫情对各地大型商场还是形成较大冲击，包括龙湖集团在内的许多企业，都对商户推出了租金减免政策。邵明晓坦言：“过去这两个月的疫情，对于商业地产的冲击还是比较大，2月份的关店数量接近8成。”

　　邵明晓也称，大学和中小学开学的时间，会是商业恢复的时点。减免租金虽然给公司营收带来几亿元的影响，但会在未来通过运营慢慢去消化，并力保今年达成60亿元商业租金收入的目标。

　　长租公寓行业也受到疫情的波及，龙湖集团旗下的冠寓不能幸免，年报显示，截至2019年底，冠寓已开业7.5万间，开业超6个月房源出租率87.3%。邵明晓表示，冠寓一季度的收入大概会受到25%的影响，但今年10万间的开业目标没有发生变化。

　　吴亚军也没有收缩四大航道(指地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务)的打算。她说：“C1到C4航道都是我们的主业，都值得强化。我不认为我们是多元化，对龙湖来讲，(各航道的)客户是差不多的，能力是差不多的，如果跨了一个领域，是我们能力之外或者是现有的客户之外的客户，我觉得那叫跨专业、跨行业。这个跨度根本不能称其为难题。”(中新经纬APP)

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