大悦城重组后利润首现负增长 管理层对千亿销售目标仍有信心

　　中新经纬客户端3月30日电 (薛宇飞)大悦城控股集团股份有限公司(下称大悦城控股)于近日发布了2020年年报。数据显示，公司2020年实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；归属于上市公司股东的净利润约-3.87亿元，同比下降118.88%。这是大悦城控股于2019年完成重组后利润首次出现负增长。

　　在3月30日召开的2020年度业绩说明会上，大悦城控股管理层对不够理想的业绩向投资者致歉。大悦城控股董事、总经理曹荣根说：“过去的一年，计提资产减值及市场的负面冲击等带来了业绩压力，我在这里代表管理层向广大投资者表达歉意。同时，公司将积极面对未来，将去年的业绩的压力转化为今年工作的动力。”

　　重组后，大悦城控股曾立下三年销售额达千亿元的目标，但直到2020年其全口径销售额只有694亿元。业绩说明会上，公司管理层再次重申，全年千亿销售目标不变。也就是说，在行业增速放缓的背景下，大悦城控股今年的销售增速要超过40%。

　　销售额微幅走低 投资物业收益下降

　　为解决同业竞争等问题，大悦城控股(当时名为中粮地产)于2019年初将在港交所上市的大悦城地产收入麾下，并完成更名，成为中粮集团旗下唯一的地产业务平台。如今，在住宅地产领域，大悦城控股拥有鸿云系列、锦云系列、祥云系列及壹号系列四条产品线；在商业地产领域，则成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，并运营多个写字楼及酒店。

　　重组完成后，大悦城控股开足马力向前奔跑，提出在2021年实现1000亿元的销售目标。2019年，销售类项目全口径签约金额达到710.82亿元，但到了2020年，销售增长戛然而止，实现全口径销售额694亿元，较2019年微幅下降约2.37%。

　　这一增速远低于行业平均水平，据克而瑞研究中心，2020年百强房企累计销售规模实现近13%的增长。根据披露，销售额的负增长，与去年销售均价出现一定降幅有关，2020年，大悦城控股销售均价2.23万元/平方米，同比下降10%。

　　但即便如此，大悦城控股对于今年销售增长超40%、达成千亿的目标抱有信心。管理层披露，截至2020年末，公司土地储备可售货值约2460亿元，今年可售货值约1513亿元，保障了全年销售。从城市分布看，大悦城控股正不断下沉，销售额未来将保持一线城市占三成、二线城市占六成的比例。

　　年报显示，2020年公司实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%。大悦城控股最知名的产品是大悦城商场，但在总营收中，“商品房销售及一级土地开发”业务的占比最高，去年实现收入约325.75亿元，同比增长21.11%，占总营收的84.73%，比2019年的79.59%有所增加。

　　截至2020年末，大悦城控股拥有已开业大悦城购物中心13个(包括3个轻资产模式运营的项目)，在建拟建12个(包括2个在建轻资产项目)；已开业大悦春风里项目1个，在建拟建项目2个；已开业祥云小镇项目1个，在建项目2个。

　　但受疫情影响，大悦城购物中心的客流量和出租率有所下降，全年投资物业及相关服务(包含商场、写字楼等收益)收入约44.38亿元，同比下降13.85%，占总营收的11.54%，低于2019年的15.24%。另外，酒店经营收入约5.98亿元，同比下降28.91%。

　　净利润首现转负 近13亿计提减值难转回

　　除了销售额走低，大悦城控股的盈利水平也大幅下滑。年报显示，2020年大悦城控股归属于上市公司股东的净利润约-3.87亿元，同比下降118.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约-5.01亿元，同比下降140.72%；基本每股收益-0.09元，同比下降117.31%。

　　据Wind数据，归母净利润、归母扣非净利润两项指标为负，不仅是大悦城控股重组后的首次，更是中粮集团自2005年完成对原深圳宝恒集团收购以来的首次。业绩说明会上，大悦城控股管理层不止一次就业绩不理想向投资者致歉。除了曹荣根，另一位管理层也表示，去年的业绩表现不尽如人意，非常抱歉，2021年管理层一定会严起来、紧起来，完成扭亏为盈。

　　根据年报披露，上述两个指标由正转负，与公司2020年商品房销售毛利率大幅下降及计提资产减值准备有关。由于2020年结算项目中低毛利项目占比提高，导致大悦城控股商品房销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点，降至27.76%。

　　今年3月份以来，已经有多家房企发布了2020年年报，虽然也有一些企业的毛利率有所下降，但一次性下降10个百分点的情况，却很少见。

　　年报还称，受宏观调控及疫情影响，大悦城控股部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加，公司对相应的资产计提了减值。2020年，大悦城控股分别计提存货跌价准备、坏账准备约7.22亿元、5.72亿元，合计约12.93亿元；本次计提资产减值准备事项减少2020年合并净利润约12.93亿元，减少归属于母公司所有者的净利润约11.41亿元。

　　12.93亿元的计提资产减值额，是2019年的三倍之多。2019年，大悦城控股共计提资产减值准备约3.70亿元，影响归属于母公司所有者的净利润约3.07亿元。

　　曹荣根说：“(公司)风险管控体系还是不够完善，对各个城市的政策判断、市场风险(认识)有差距，这就在资产减值上体现出来了。”针对这部分资产减值能否会随着市场向好而存在转回的可能，管理层坦言，房地产市场调控政策仍会持续，谨慎判断的话，转回的可能性不高。

　　进入“黄档”房企 股价长期低迷

　　自房企融资“三道红线”政策出台以来，上市房企是否达到监管要求，成了一个绕不过去的话题。截至2020年末，大悦城控股现金短债比1.76，净负债率85.53%，扣除预收账款后的资产负债率71.76%。“扣除预收账款后的资产负债率”这一指标略微高于70%的监管红线，属于“黄档”房企。

　　大悦城控股认为，公司作为央企，具备天然的信用背书，拥有较强的融资优势以及潜在的适度杠杆的扩张空间。同时，公司将秉承精准投资、力控风险的投资原则，聚焦经济基础好、人口导入强、市场基本面健康的一二线城市，以及核心城市群内的强三线城市，积极接洽潜在意向项目，筛选优质项目来补充货源，为千亿规模奠定基础。

　　截至2020年年末，大悦城控股有息负债余额708.06 亿元，长短期融资结构有所优化；平均融资成本5.10%，较2020年年初下降0.13个百分点，处于行业较低水平。同时，其不断加快项目周转速度，截至报告期末，拿地到开工平均周期7.4个月，拿地到开盘平均周期11.2个月，拿地到现金流回正平均周期29个月，较之前均有所缩短。

　　受自身业绩与市场环境的影响，不管是在A股上市的大悦城控股还是在港股上市的大悦城地产，股价都长期处于低迷状态。大悦城控股当前股价不足4元/股，总市值不足170亿元，处于2014年以来的低点；自2019年以来，大悦城地产股价一直处于“仙股”状态，当前不足0.5港元/股，总市值不足70亿港元，均处于多年以来的低点。

　　两个上市平台股价下跌问题，也成为业绩会的焦点之一。针对大悦城控股的大股东是否考虑转让控股权的问题，管理层表示，股价表现除了有公司自身因素，还受到市场整体风格偏好的影响，公司将积极夯实主业，提升行业地位，为股东创造可持续的回报。不过，公司股东层面暂时没有考虑转让控股权。

　　至于大股东是否会增持大悦城地产，或者私有化大悦城地产，管理层称，目前大悦城地产大股东的持股比例比较高，加上流通盘比较小，影响了股票流动性，如果大股东进一步在二级市场上增持，会进一步加剧这种状况。同时，私有化是一个综合性问题，公司内部正在不断研讨。(中新经纬APP)

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