一票难求的上海新房市场，这个项目为何“无人认购”？

　　一票难求的上海新房市场，这个项目为何“无人认购”？

　　上海新房市场热度持续升高……

　　截至6月25日，上海新房积分制实施以来(三批次认购前)，共有35个新盘确认触发积分制并公布了入围分数线，70分以上的高分盘便高达5个；而第三批次的45个新盘(有9个尚未启动认购)中，预计将有24个项目触发积分制。

　　当龙盛福新里的82.8分入围线公布时，市场对于新房认购火热程度的认知无疑又上了一个新台阶。

　　新房如此火爆的当下，竟然有项目官宣惨状“无人认购”。

　　日前，光语著项目开发商上海卓骕房地产开发有限公司公告项目因登记认购期间无人认购，经上海市奉贤区住房保障和房屋管理局同意，将不再采取以随即摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

　　这也意味着，在6月13日-6月19日午间长达6日半的认筹期内，该项目未收到一个客户的认购金。但很快，这则公告便被删除了。

　　这一公告不禁让市场发疑，上海楼市“打新热”下，光语著为何收获零认购？是开发商“花式劝退”下的产物还是另有隐情？

　　现房销售却无人问津？

　　光语著位于上海奉贤南桥板块光宾路58弄，区域内新房供应充沛；项目距离最近的轨交线5号线奉贤新城站步行距离为2.2公里，已不属于地铁盘范畴，较板块内诸多新盘而言，区位并不占优势。

　　小区占地面积为60173㎡，总建筑面积为155148.5㎡，此次为第三次加推，供应192套新房，主打小面积刚需户型，以90㎡的3房产品为主，毛坯、精装皆有，均价约3.28万元/平方米，总价在193万-572万元间。

　　值得一提的是，项目已于2月取得不动产权证，属现房销售，于不少刚需购房者而言，所见即所得，款项结清即可交房，不失为一项利好。

　　按此前规划，光语著于6月13日-6月19日期间认购，认购金50万元，开盘时间为7月13日。最终认购期结束，无人认购遂取消摇号开盘，转为直接现房销售。

　　不过，《国际金融报》记者在联系项目售楼处却得知，真实情况与“无人认购”有着不少出入。据案场销售陈玉堂(化名)解释，项目一直处于去化当中，每天都有客户定房，并不清楚公告及无人认购的情况。“只是最终的认购数没有达到房源数，所以取消了摇号开盘，现在是现房顺销，可以直接付定价定房。”

　　每天都有客户定房又怎会“无人认购”？

　　有地产分析师指出，有一种可能是开发商为了规避积分制，售楼处人为筛选客户，“劝退”了一部分人员。亦有房企人士向记者确认，若不采用摇号方式，直接现房销售，将有助于开发商筛选出优质客户，加快回款。

　　外部条件缺乏优势

　　不过，在一名链家中介口中，记者也听到了另一个版本的解释，“光语著的区位、配套一般，价格却并不低，卖的不好是可以预见的。”

　　记者早前实地走访该项目时便发现，光语著临近金海公路，不宽的公路上，大量卡车、轿车、非机动车与行人穿行其间，且每逢下雨加之修路道路便泥泞不堪，从居住体验到出行安全均有一定缺陷；尤其是越靠近项目，附近的商业和生活配套就越少，最近的上海百联南桥购物中心和苏宁生活广场步行距离均在3公里以上，且小区周边商品房较少，对面便是一条河流，有不少农村自盖房。而项目自带的商业综合体(大型商超、电影院、菜场、健身、餐饮等)距离实际落地还有不小距离。

　　这一结果通过此前的开盘记录或也可窥见一斑。

　　2018年12月，光语著首次开盘推出84-90㎡3房共373套，最终认筹率17%；2019年7月其又推出218套房源，认筹率仅28%。记者查阅近3年的成交记录发现，该项目在最开始推出的7个月里，每月成交签约套数不超过10套，反倒是在2020年市场火热之时每月才有数十套的成交数据，目前已售住宅套数共517套，尚有74套在售，去化速度缓慢。

　　在房天下平台，光语著有62套二手房在售，平均挂牌价2.88万元/平方米，低于新房价格；临近小区酩悦都会有59套二手房在售，平均挂牌价3.16万元/平方米；且板块内还有海月四季、中国铁建印象花语墅、阳光城未来悦、保利明玥湖光等多个项目在售或待售。

　　项目本身区位、配套一般，加之周边竞品较多，认购不足或也可以理解。

　　涉嫌虚假宣传

　　虽说条件一般，但光语著在新房市场上“名气”却不小。该项目由金地卓越联合打造，市场上多称之为“金地光语著”，采用的亦是金地物业。

　　身为上海市场“常客”的金地近年来的排名正不断下滑。克而瑞上海数据显示，2018年，金地在上海实现权益销售额85.88亿元，位列上海房企第6名；2019年这一数据下滑至73.75亿元、第10名；2020年其权益销售额微增至79.1亿元，排名进一步下滑至第12位。

　　不断下滑的排名让金地有些焦虑，为了更好去化，其运用了一些“包装技巧”。

　　3月9日，上海市房管局、市市场监管局、市城管执法局等多部门通报6起房地产市场整治违法违规典型案例，其中便包括光语著项目开发商“上海卓骕房地产开发有限公司广告违法案”。

　　通报称，上海卓骕房地产开发有限公司委托广告经营者代运营微信公众号，并在微信公众号上发布楼盘广告。2019年5月至2020年3月间，该公司多次在微信公众号上发布含有“项目拥有便捷的立体交通网络，毗邻奉贤发展主轴，交通便利。黄金三公里理想生活圈，任何需求，三公里内，必有解决方案。驾车10分钟可达，步行20分钟可达，……”等内容的微信广告。

　　显然，广告中对光语著的“美化包装”与记者走访时所见有着较大差别。通报指出，该公司上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定。2020年7月，奉贤区市场监督管理部门根据《中华人民共和国广告法》第五十八条的规定，责令当事人消除影响，并处罚款。

　　通报发布次日，不少光语著业主和同属于金地旗下的酩悦都会业主在奉贤区网上信访受理(投诉)中心投诉，称两项目开发商涉嫌虚假宣传，存在误导消费者学区问题。

　　据悉，光语著和酩悦都会区位相近，后者由金地和禹洲联合开发。两项目在销售期间多以学区房标榜，宣称项目对口奉贤中学教育集团旗下金光路小学(暂名)。而事实上，新盘的学区划分是在项目交付之后经教育局划定的，未交付之前无法确定对口学校。

　　不少购房者冲着这一噱头购入价格并不低的新房，但在年初交房划学区时才发现，小区对口的是以外来学生为主的光明学校，而非金光路小学(暂名)。

　　记者致电奉贤区教育局咨询这一情况时，接电工作人员显然已接待过数个此类用户，迅速回复称，光语著在2021年学区公布内属于统筹范围，若金光路小区(暂名)本年度学位名额未满，则会被优先统筹到这一学校，若未来几年名额满了，则被统筹至其他学校。另外按“就近原则”看，光语著对口的就是光明学校，其距离该学校最近。

　　此外，上述工作人员点出，光语著开发商此前被处罚也有学区原因，这也属于涉及虚假宣传的一部分。

　　去掉“学区”光环、挤去预期水分的光语著，在此次开盘中被购房者投票出局。(记者：左宇)